Op zoek naar kennis van VvE Zaken?

VvE ZakenOnderhoud

Waar dient de VvE op te letten bij oplevering van een nieuwbouwcomplex?

Oplevering nieuwbouw VvE - VvE Centraal

Sinds 1 november 2011 beantwoordt Anne Vermeulen, advocaat bij Rijssenbeek Advocaten veel voorkomende vragen over het appartementsrecht.

De vraag die deze week behandeld wordt is:

Waar dient de VvE op te letten bij de oplevering van een nieuwbouwcomplex?

De oplevering van gemeenschappelijke zaken en gedeelten geschiedt aan de VvE. Doorgaans geschiedt de oplevering aan het bestuur omdat zij de VvE vertegenwoordigt. Het komt ook vaak voor dat de VvE de oplevering uitbesteedt aan haar professioneel beheerder dan wel aan een bouwkundige.

De taak van de VvE bij oplevering van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken is na te gaan of zich daaraan gebreken c.q. tekortkomingen in het op te leveren werk voordoen. Van alle tekortkomingen dient een aantekening te worden gemaakt op het proces-verbaal van oplevering zodat de VvE herstel van die gebreken van de ondernemer kan afdwingen. Bij het tekenen van het proces-verbaal van oplevering is de ondernemer in beginsel gevrijwaard van aanspraken ter zake alle op dat moment zichtbare gebreken. Wordt van gebreken die tijdens de oplevering opgemerkt hadden moeten worden geen melding gemaakt, dan verwerkt de VvE haar rechten te dien aanzien en kan zij herstel daarvan niet meer afdwingen.

Van belang is dus dat de VvE bij de oplevering –al dan niet onder begeleiding van een deskundige- nagaat of is voldaan aan hetgeen ter zake de gemeenschappelijke gedeelten en zaken tussen de individuele eigenaars/de VvE en de ondernemer is overeengekomen. Hoewel de VvE geen contractspartij is, kan zij namens de gezamenlijke eigenaars wel optreden jegens de ondernemer betreffende gebreken c.q. tekortkomingen in het opgeleverde werk voor zover die gebreken zich voordoen aan de gemeenschappelijke gedeelten en zaken.

Het feit dat de gemeenschappelijke gedeelten en zaken aan de VvE worden opgeleverd, neemt echter niet weg dat elke individuele eigenaar zijn bezwaren ter zake gemeenschappelijke gedeelten en zaken tevens bij oplevering van het privégedeelte –dat geschiedt immers aan de individuele eigenaars-  kenbaar moet maken.

De ondernemer is in beginsel verplicht de gebreken zoals vermeld op het proces-verbaal te herstellen. Het ligt dan ook voor de hand dat wanneer de ondernemer niet tijdig tot herstel overgaat, de vergadering van eigenaars vervolgens besluit rechtsmaatregelen jegens de ondernemer neemt, teneinde herstel van de gebreken af te dwingen. Wat nu als het op te leveren werk wel deugdelijk is en feitelijk geen gebreken vertoont, doch niet voldoet aan hetgeen tussen partijen is overeengekomen? Bijvoorbeeld indien een schoorsteen niet rechts, maar links op het dak is geplaatst.  Dient de VvE daarvan melding te maken op het proces-verbaal van oplevering? Het antwoord daarop is: ja. Het bestuur kan immers niet namens de VvE besluiten dat het werk als zodanig alsnog wordt geaccepteerd. Of het non-conforme werk alsnog wordt geaccepteerd is slechts ter beoordeling van de vergadering van eigenaars.

Besluit de vergadering in een dergelijk geval het werk alsnog te accepteren en dus geen aanpassing te vorderen van de ondernemer dan kan een eigenaar die het daarmee niet eens is, vernietiging van dat besluit alsmede vervangende machtiging aan de kantonrechter verzoeken  teneinde alsnog namens de VvE die maatregelen jegens de ondernemer te kunnen nemen die ervoor zorgen dat de benodigde aanpassingen worden verricht. De kantonrechter weegt alsdan de belangen van de vergadering van eigenaars af tegenover die van de verzoekende eigenaar. Oordeelt de kantonrechter dat de VvE de ondernemer dient aan te spreken dan is het dus van belang dat het gebrek wel is genoteerd op het proces-verbaal bij oplevering. Dit betekent dus dat, ookal is het bestuur het met een gewijzigde situatie eens (omdat het naar de mening van het bestuur niet uitmaakt of de schoorsteen nu links of rechts op het dak is geplaatst), zij deze wijziging zekerheidshalve wel dient op te merken op het proces-verbaal van oplevering. Of de VvE aansprakelijk gehouden kan worden indien een gebrek niet wordt opgemerkt zal per geval beoordeeld dienen te worden en hangt onder meer af van hetgeen tussen partijen overeen is gekomen.

Daarnaast kan zich de situatie voordoen dat een eigenaar de ondernemer rechtsreeks aanspreekt op het feit dat anders is geleverd dan is overeengekomen, terwijl de vergadering van eigenaars heeft besloten geen actie jegens de ondernemer te nemen. Mocht de ondernemer de door de eigenaar gewenste aanpassingen aan de gemeenschappelijke zaken/gedeelten willen verrichten dan kan dit echter enkel met toestemming van de vergadering van eigenaars. Weigert de vergadering in te stemmen met de aanpassing op verzoek van een der eigenaren, dan bestaat voor die betreffende eigenaar de mogelijkheid vervangende machtiging te verzoeken om namens de VvE in te kunnen stemmen met de aanpassing. Ook hier zal door de kantonrechter een belangenafweging worden gemaakt waarbij de kantonrechter beoordeelt of de vergadering haar toestemming op redelijke gronden onthoudt.

Vorenstaande betekent dus dat oplettendheid is geboden wanneer oplevering van gemeenschappelijke gedeelten en zaken plaatsvindt.

 

advertentie Rijssenbeek Advocaten

Mocht u specifieke vragen over dit onderwerp hebben dan kunt u deze vraag hier aan haar stellen of neem direct contact met Anne Vermeulen op via www.rijssenbeek.nl.

Over de auteur

Expertise Anne Vermeulen adviseert aan en procedeert voor onder meer (besturen van) VvE’s en hun beheerders, recreatieparken en particuliere opdrachtgevers. Zij is specialist op het gebied van appartementsrecht en bouwrecht. Wist u dat? Anne Vermeulen regelmatig optreedt als docent en spreker tijdens cursussen voor professionele vastgoedbeheerders en (besturen van) VvE’s.
Gerelateerde artikelen
Nieuws

Voorzitter gezocht

OnderhoudJurisprudentieWettelijke verplichtingen

Verjarings- en vervaltermijnen bij gebreken binnen de VvE

BestuurVvE Centraal

De functie van het bestuur

Nieuws

Vermelding in Consumentengids: Inboedel & woonhuisverzekeringen. Liever alles onder één dak

Kennis van VvE Zaken, direct in je mailbox!

3 reacties

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Wekelijkse NieuwbriefMeld u aan voor onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste nieuws!
  • Uw gegevens worden niet aan derden verstrekt.
  • Afmelden voor de nieuwsbrief is te allen tijde mogelijk.
De waarde van je appartement verhogen?Dat kan met onze kennis van VvE Zaken

Krijg gratis onze laatste kennis direct in je mailbox.

Of sluit je aan en krijg toegang tot nog meer kennis om de waarde van je appartement te verhogen.

Premium lid worden