NieuwsProfessioneel BeheerVvE Centraal

In gesprek met Piet van Herwijnen, voorzitter BBVvE

Piet van Herwijnen Voorzitter BBVvE - VvE Centraal

Piet van Herwijnen Voorzitter BBVvE - VvE CentraalPiet van Herwijnen is de oprichter en voorzitter van de Branchevereniging Beheerders VvE (BBVvE). We hebben afgesproken op 15 februari in de best bekende meeting plek tussen de A1, A2 en A12. Juist, de Toekan bij Vianen. In een gesprek van ruim twee uur word ik door Piet bij de hand genomen en wegwijs gemaakt in 30 jaar VvE Beheer ervaring.

Hoe lang ben je al bezig met VvE’s?

Al ruim dertig  jaar. Sinds 1 juli 1979 ben ik actief in het beheer van VvE’s en vastgoedmanagement. Om heel eerlijk te zijn, eigenlijk sprak het VvE vak mij niet aan. Ik kende het fenomeen niet, ik kwam uit de oliehandel en de scheepvaart tot ik begon bij Brink & Kooijman.  Ze hielden zich bezig met makelaardij, assurantiën, vastgoed management & VvE beheer.

Van deze heeft VvE beheer  mij het meest gegrepen. Ik heb nooit de intentie gehad om lang te blijven, maar ja, uiteindelijk is het 30 jaar de rode draad geweest.

Tot 2009 ben ik altijd bij dezelfde organisatie gebleven. Natuurlijk zijn er overnames geweest en uiteindelijk ben ik geëindigd als directeur van VvE Diensten Nederland, vestiging Rotterdam. Maar op een gegeven moment moet je afscheid nemen. Als ik zo terugkijk denk ik dat ik in mijn hele carrière ruim 1500 VvE vergaderingen heb gehouden.  Al die tijd had ik een constante portefeuille met erg weinig verloop. Sommige VvE’s heb ik zelfs 30 jaar begeleid.

Wat is er in 30 jaar veranderd?

Wat mij het meeste opvalt is de verandering in omgang tijdens de vergaderingen. In het begin was het makkelijk om het hoe en wat van de VvE uit te leggen. Er werd meer en snel geaccepteerd dat ik, als VvE beheerder, een specialist was. Nu is dat volledig anders. Er is zoveel meer informatie voor handen, met name op internet. De vergaderingen worden lastig doordat veel informatie verkeerd wordt geïnterpreteerd.

Een ander voorbeeld zijn de veranderingen in de modelreglementen. In het modelreglement van 1973 wordt het bestuur gevormd door de administrateur. Later is opgenomen dat er een bestuur gevormd moet worden. Uit ervaring weet ik dat dit vaak moeilijk is; Eigenaren hebben geen zin in een bestuursfunctie of zijn niet betrokken bij de VvE. Elkaar aanspreken op verantwoordelijkheid en verplichtingen blijkt heel lastig, zeker wanneer je elkaar dagelijks tegen komt.

Als laatste punt zie ik dat een makelaar vaak onvoldoende informatie geeft bij de verkoop van een appartement. Dit is de bron van heel veel miscommunicatie. Een koper die voor het eerst een appartement koopt, weet niet goed wat zijn rechten en plichten zijn. Hierdoor had ik soms te maken met een nieuwe eigenaar die mij een brief stuurde om zijn lidmaatschap op te zeggen. Hij vond het te duur. Ik  feliciteerde hem dan ook steevast met de verkoop en vroeg wie de nieuwe eigenaar van het appartement was.

Mensen helpen, dat vind ik leuk

Ik merkte dat ik het zinnig vond om mensen aan de hand te nemen en de implicaties van de VvE duidelijk te vertellen. Het is namelijk zo dat je conform de wet verplicht lid bent van de VvE en dat het geen vrijblijvendheid is.  Vervolgens stel ik de vraag: Weet u wat uw eigendom daadwerkelijk is? Je zag ze dan altijd nadenken en ik kreeg de meest uiteenlopende antwoorden, maar te weinig het mijne. Namelijk tot en met de achterkant van het behang.

Betrokkenheid zorgt voor waarde behoud.

Zoals ik al aangaf is de betrokkenheid van de VvE leden in de laatste 30 jaar erg verslechterd.  Dat vind ik een reden tot zorg omdat juist betrokkenheid een eigenaar heel veel oplevert. Als eigenaar heb je geïnvesteerd in je eigen stek. Je wilt, wanneer je het verkoopt, minimaal de aanschafwaarde en de kosten koper terug hebben.

Dat kun je realiseren door betrokken te zijn bij de VvE en te kiezen voor de lange termijn. Dus niet de maandelijkse bijdrage zo laag mogelijk houden en een minimale reservering hoog op de agenda laten staat.  Een goed functionerende én een goed onderhouden VvE heeft een gigantische impact op de verkoopbaarheid van je appartement. Zeker als er ook een grote reserve en een actief uitgevoerde Meer Jaren Onderhoud Plan(MJOP) bestaat.

Waarom de BBVvE?

Na 30 jaar ben ik gestopt met het beheren van VvE’s. Toch merkte ik dat ik niet stil kon zitten en heb daarom mijn VvE netwerk goed onderhouden. Zo ook in 2011, toen ik op de koffie bij Francien van de VvE Balie was en we tot de conclusie kwamen dat er geen goed functionerende branchevereniging was voor de beheerders van een VvE.

In dat gesprek is de eerste aanzet gegeven voor het oprichten van de BBVvE ofwel Branchevereniging Beheerders VvE. Gesteund door, onder andere, Elly Cardinaal en Weerts Advocaten heb ik deze branchevereniging opgericht. In 2012 is het allemaal echt begonnen en is daadwerkelijk de akte gepasseerd en bestaan we echt. Het was wel een periode van vallen en opstaan.

Waar en voor wie strijdt de BBVvE?

De BBVvE wil zich puur inzetten voor kleine en middelgrote VvE beheerders. Natuurlijk heb je Vastgoed Management Nederland ( de VGM), maar ik heb het gevoel dat deze zich met name richten op de grote vastgoedbeheerders.

We hebben een strategie die gericht is op toegankelijkheid en we zetten ons in op twee belangrijke punten, namelijk kwaliteit en scholing. Een dag geleden, op Valentijnsdag, hebben we onze eerste opfriscursus georganiseerd in het landelijk gelegen kasteel Waardenburg. De lovende reacties die we hebben ontvangen motiveert de BBVvE om snel een tweede opfriscursus voor professionele beheerders te gaan organiseren. Bijvoorbeeld over “Waar liggen de verantwoordelijkheden?” We merken dat veel bestuurders en beheerders moeite hebben met deze vraag, vaak geboren vanuit een morele kwestie.

Wat doet de BBVvE voor haar leden

We zetten ons in voor algemene kwaliteitsverbetering en voor scholing op juridisch & bouwkundig gebied, deze kennis moet een praktische toepassing  hebben. Bijvoorbeeld, als beheerder moet je wel het verschil weten wat 20,- of 30 kilograms lood.

Bij het kiezen van een beheerder moet je niet kijken naar de kosten alleen, maar juist naar wat de beheerder onderscheidt. Daarom willen wij in de toekomst ook graag de certificering van beheerders gaan invoeren. Dit is altijd een knelpunt vanwege de prijs. Volgens mij zit het grote knelpunt bij VvE’s, omdat deze er niet om vraagt. Men kijkt dikwijls alleen naar prijs van het beheer. De VvE is blij wanneer ze een beheerder hebben gevonden die voor nog geen 100 euro per appartement per jaar het volledige beheer gaat doen. Gouden bergen worden verwacht maar, geloof mij, dat is voor die prijs onmogelijk.

Aan welke 5 punten moet elke beheerder volgens jou voldoen?

  1. Tijdig aanleveren van de begroting en de jaarstukken, samen met de aankondiging en de oproeping,
  2. Deugdelijke verwoording van de vergadering in de notulen,
  3. Zorg dragen voor een goede verzekering van pand en bestuur,
  4. Advisering in taxatie en verbouwwaarde (uitleggen wat de consequenties zijn),
  5. MJOP opstellen, uitvoeren  en periodiek blijven toetsen.

Wat is je het meest bijgebleven?

Ik kan dat het beste uitleggen aan de hand deze vraag: Mag je afwijken van de splitsingsakte met de besluitvorming binnen een VvE? Echt dit moet je nooit, écht, nooit doen.

Ik beheerde een VvE van 21 appartementen die of 3 of 4 kamers hadden. Er moesten nieuwe kozijnen komen in de woonkamer en deze waren voor elk appartement gelijk. In de splitsingsakte waren  verschillende verdeelsleutels opgenomen, maar iedere eigenaar vond het logisch dat de kosten voor iedereen gelijk waren. Natuurlijk heb ik tijdens de discussies aangegeven dat dit niet kon.  Goed, je raadt het al, op het moment dat er betaald moest worden, was er één eigenaar die niet blij was met dit besluit. Uiteindelijk is het zelf voor de rechter gekomen. De rechter vroeg aan mij of ik wist hoe het zat met besluiten die afwijken van de splitsingsakte.  Ja natuurlijk wist ik dat, afwijken dat kon niet, maar ja de vergadering had besloten. Het oordeel van de rechter was dan ook dat de verdeelsleutel zoals opgenomen in de splitsingsakte gebruikt moest worden.Vanaf dat moment heb ik de splitsingsakte altijd tot op de letter gevolgd en adviseer iedere VvE om dat ook te doen, hoe raar het ook is.

Vraag van Francien de Hoop

Wat zou je aan de wet willen veranderen als jij het voor het zeggen zou hebben?

Dat is simpel, dat zijn drie punten

  1. Waar de wet niet in voorziet, is wanneer je binnen een VvE geen bestuur kunt vormen, door wat voor reden dan ook. Ik zou graag een voorziening willen opnemen om hier duidelijkheid in te geven.
  2. Ik zou ook graag zien dat er een grondslag wordt gegeven voor het te vormen reservefonds. Nu is het zo dat je een reservefonds moet aanleggen, maar nergens staat hoe veel dit moet zijn in relatie tot je VvE.
  3. Ik zou graag zien dat het aandeel in het reservefond niet meer belast wordt in box 3. Je hebt als eigenaar geen vrije beschikking over het geld en kunt hier niet zelfstandig over beslissen. Zeker in relatie tot punt 2 is dit volgens mij cruciaal.

Wat wil je de lezers van VvE Centraal meegeven?

Lees altijd de kleine letters. Bijvoorbeeld bij het vervangen van een dak, check altijd wat voor garantie je krijgt. Is het een verzekerde garantie of is het alleen een garantie voor het materiaal en moet je de uren wel betalen.

Gebruik taxatierapporten bij je verzekeringspolis. Een taxatierapport is 6 jaar geldig, vraag ook aan de tussenpersoon om deze voor gezien te accorderen en een aantekening te laten maken op de polis.

Maar mijn belangrijkste advies is eigenlijk om een deskundig bestuurder  en/of beheerder in te schakelen. Het kost wat, maar die ontzorgt je VvE.

Gerelateerde artikelen
Professioneel BeheerVerzekeringenVvE Centraal

Twijfels over initiatief BVVB

Nieuws

Voorzitter gezocht

VvE CentraalVvE Zaken

Samenwerking VvE beheerders voor een betere VvE branche.

VvE Beheer

Bijeenkomst VvE Beheerders door BBVvE

Het laatste nieuws wekelijks in je mailbox!

2 reacties

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.