NieuwsVvE Zaken

In Gesprek met Francien de Hoop van de VvE Balie, Den Haag

Gemeente Den Haag - VvE balie - VvE Centraal

Met een lijst vragen op zak ging ik dinsdag 15 januari naar het Spui 70 in Den Haag. Echter ook ik merkte dat een nieuw file record in Nederland was gehaald en besloot om hier af te reizen naar Den Haag. Om weer en weer en wind niet te trotseren heeft Francien telefonisch de tijd voor mij vrijgemaakt om mij meer te vertellen over haar passie en haar werk De VvE-balieVoorafgaand aan ons gesprek heeft Francien mij een digitale versie van een levensgrote poster toegestuurd die bij haar op de kamer hing.

“Je hebt geen smoes meer nodig om bij je buren aan te bellen”

Deze boodschap is eigenlijk ook de rode draad in het prettige gesprek wat ik had met Francien de Hoop, Projectleider van de VvE Balie in Den Haag. Francien is vanaf het begin betrokken bij de VvE Balie en loopt over van enthousiasme als het om wonen en VvE’s gaat. 

Wie ben je en hoe lang ben je al bezig met VvE’s

Ik kwam voor het eerst in aanraking met de Vereniging van Eigenaars toen ik in 1992 mijn eerste appartement had gekocht. Het was een middelgroot complex met 21 appartementen. Ik had me niet erg verdiept in de VvE. Ik was allang blij dat het me was gelukt om een appartement te kopen. Ik had er weinig interesse in en het was me wel gemeld en ik had wat papieren gezien. Op een gegeven moment kwam ik er achter toen een buurvrouw bij mij aanbelde om te vragen of ik die avond ook mee ging naar de vergadering.

Ons beheer werd gedaan door een makelaar die het erbij deed. We werden helaas niet goed geholpen en de makelaar had net iets meer kennis van de VvE dan wij. Op datzelfde moment was er binnen Den Haag ook een programma waarbij gestimuleerd werd om een professionele beheerder te vinden voor de VvE. Je kon gratis switchen van beheerder. Wij waren niet tevreden en kwamen per toeval te weten dat deze regeling bestond.

In ’98 ben ik gaan werken bij N.V. Woningbeheer waar destijds 150 mensen bezig waren met woning beheer. Ik kwam vanuit een bank, was actief op de afdeling hypotheken en ik merkte dat de focus verschoof van dienstverlening naar pure focus op omzet. Het leuke van wonen is dat iedereen er mee te maken heeft en het in je  privé sfeer is.

Waarom is Den Haag als regio betrokken met VvE’s?

Den Haag is al sinds 1980 bezig met onderhoudsprojecten. Sinds dien hebben we 38.000 woningen verbeterd. Dat is enorm veel gezien de verdeling die in Den Haag aanwezig is.

  • 100.000 sociale woningen,
  • 43.000 grondgebonden woningen,
  • 100.000 appartementen.

De uitdaging is het grote aantal kleine VvE’s. Den Haag kent 20.000 VvE’s. Initieel hebben we mensen verplicht om mee te werken met deze projecten, later is Den Haag met het programma Onderhoud stimulering gaan werken en hebben we 26.000 woningen verbeterd. Een initiatief hierbinnen was het aanbieden van een Meer Jaren Onderhoud Plan (MJOP) aangeboden door de gemeente aan VvE’s in een aantal wijken met veel achterstallig onderhoud.

Als medewerker voor de onderhoudsprojecten kreeg je een gebied aangewezen en moest hiervoor de projecten initiëren en managen. De eigenaren die we aanschreven moesten meewerken. 90% deed dit vrijwillig, maar er bleef nog steeds 10% over waar je een handhaving dossier voor moest opstellen. Dit was behoorlijk wat werk.

Voorlichting & helpen is leuk

Onze doelstelling was om 200 woningen per persoon per jaar te verbeteren. Tot 2005 heb ik hier gewerkt. Van 98 tot 2005 hebben ik zo’n 1000 woningen van zo’n 300 tot 350 Verenigingen van Eigenaars helpen verbeteren. Dan leer je wel wat wel en niet kan en mag. Ik heb toen een korte uitstap gemaakt naar Handhaving.

Vervolgens ontstond binnen Den Haag het idee om een speciaal loket op te richten waar mensen naartoe kunnen komen. Mensen weten helaas niet hoe een VvE werkt. De manier waarop VvE Beheerders opereerden was heel frustrerend. Vaak werden de verwachtingen van appartement eigenaren niet gemanaged en veel leden wisten helemaal niet wat ze wel en wat ze niet konden verwachten. Hierdoor ontstond veel frictie.

Wat doet de VvE balie?

In 2008 werd het loket opgestart. Ik hoorde hiervan en het begon bij mij toch weer te kriebelen. Dat heb ik aangegeven en uiteindelijk mocht ik de VvE-balie gaan oprichten.

Den Haag heeft een hele pragmatische instelling. We bieden alleen begeleiding, we lossen  de problemen niet op voor de mensen. Dat moeten ze zelf doen. De specialisten die ze om zich heen heeft verzameld, zijn bewust gekozen. Binnen een team zijn stabiliteit en kennis heel belangrijk. Het team bestaat uit mensen die al jaren voor de gemeente werken en vanuit hun werk al met VvE’s te maken hadden.

De VvE-balie kan geen verplichtingen opleggen. Iedereen komt vrijwillig met zijn vragen naar de VvE-balie. Wij geven onafhankelijk advies en zijn geen handhavers. Het hoofddoel is de kwaliteit van de woningen en de leefbaarheid te behouden of te verbeteren.

Sinds 2008 heeft de VvE balie 2500 VvE’s op bezoek gehad en hebben we 1500 VvE’s kunnen helpen om, door middel van subsidie, een MJOP op te stellen. Nog steeds is ons streven om 500 VvE’s per jaar op de rails te zetten en informatie te leveren. We wijzen eigenaren op de rechten die ze hebben, maar ook op de verplichting die je als appartement eigenaar hebt om mee te werken aan het beheer en onderhoud van je gebouw.

Van voorlichting naar Mediation & Verduurzaming

Overigens zie ik ook een duidelijke kentering van de onderwerpen waarvoor we benaderd worden. In de begin jaren zagen we dat in slechts 5% van alle gevallen een conflict bevatte. We hebben het dan niet over het te laat betalen van de servicekosten, die worden door ons niet direct als conflict gezien.
Dit jaar is het percentage conflicten al opgelopen tot 33%. Het gevolg hiervan is dat we steeds meer een mediation rol vervullen om conflicten binnen een VvE op te lossen. Dit lukt ons goed en 90% van deze conflicten worden opgelost.

Naast de groei in conflictvraagstukken wordt de VvE balie ook steeds meer benaderd voor vragen over verduurzaming. In Den Haag is een project gaande “Duurzaam de wijk in” waarbij 38 voorbeeldwoningen te vinden zijn in de stad. Dit gaan we ook doen met VvE’s waarbij er wel een extra uitdaging is doordat je punten gezamenlijk moet aanpakken. Het besluit om duurzame maatregelen aan de gemeenschappelijke delen te treffen moet binnen een VvE natuurlijk door de vergadering goedgekeurd worden. Sinds anderhalf jaar groeit de belangstelling en aandacht voor verduurzaming bij VvE’s. We krijgen hier steeds meer vragen over en willen hier ook meer aandacht aan gaan besteden.

We starten met een gelijk project voor VvE’s. Op dit moment zijn we bezig met het selecteren van de Voorbeeld VvE’s. Zonder dat we hier expliciet aandacht aan hebben besteed hebben 10 VvE’s zich al aangemeld met de boodschap dat ze graag mee willen werken. We geven geen subsidie, maar zijn meer op zoek naar mogelijkheden om deze VvE’s te helpen met kennis.

Je kan dan bijvoorbeeld denken aan een op maat gemaakt energie advies voor het gebouw om beter inzicht te krijgen in waar de kansen liggen voor energiebesparing , verbetering van het binnenmilieu en verhoging van het wooncomfort. In Den Haag zijn veel oudere gebouwen waardoor het extra belangrijk is om eerst goed te kijken voordat je begint. Bijvoorbeeld: waar zitten de koudebruggen? Hoe ga je om met isolatie als je complex voornamelijk bestaat uit steensmuren en er geen spouwmuur is?

We helpen de VvE met het onderzoeken wat voor hun mogelijk is en in ruil hiervoor helpen ze ons om andere verenigingen te informeren over het onderwerp. Dit is vergelijkbaar met de Energiesprong, een project wat nu loopt in Amsterdam en Rotterdam. De begeleiding van de VvE’s binnen het traject wordt door twee specialisten gedaan die soortgelijke verbeteringsprojecten hebben uitgevoerd in Rotterdam.

Thema avonden als bron van inspiratie

Naast dit project gaan we ook meer doen aan thema voorlichting. We hebben al twee fantastische thema’s die we gaan behandelen in een avondbijeenkomst. We willen onze VvE’s gaan informeren over zonnestroom en over isolatie. Dit zijn onderwerpen waar VvE’s zelf mee komen. Bedenk bijvoorbeeld dat tegenwoordig door de verlaging van prijzen van zonnecellen de terugverdientijd al op minder dan 8 jaar komt.

Een uitdaging waar we nu meer mee bezig zijn is om in een aantal van onze wijken verbeteringen in te kunnen zetten én de woonlasten gelijk kunnen houden. We zien dat steeds meer mensen problemen hebben vanwege de verandering in de woningmarkt. In delen van Schilderswijk bijvoorbeeld zie je dat woningen soms 30% minder waard zijn geworden. Dat doet pijn en als er dan onderhoud uitgevoerd moet worden levert dat veel problemen op.

Om mensen te helpen organiseren we jaarlijks 10 tot 15 bijeenkomsten waar we in een half uur vertellen wat er mogelijk is. Vervolgens reserveren we heel veel tijd om alle vragen te beantwoorden. Dit werkt, blijkt ook uit de hoge opkomst van 20% in een wijk als Transvaal. We zien dat ook deze eigenaren graag meer willen weten. Ze komen vrijwillig op onze bijeenkomsten terwijl ze weten dat er geen subsidie geld is. Ze moeten er een avond voor opofferen en de kans is groot dat het onderhoud  ze geld gaat kosten. En toch komen ze. Dat vind ik mooi.

Waarin verschilt Den Haag van de andere drie grote VvE Steden?

Het begint al met de aantallen. Den Haag kent 20.000 VvE’s als je dat vergelijkt met de eerst volgende, Rotterdam, die zit op 9.000 VvE’s dus dat is een enorm verschil. Daarnaast is er in Den Haag geen geheel verpauperde straat meer te vinden. We hebben als stad al zo veel geïnvesteerd in onderhoud dat dit bij ons niet meer voorkomt.

Hier zijn we trots op.

We kunnen nu niet achterover gaan leunen. Het blijft nog steeds kwetsbaar, en de crisis helpt hier niet bij.

Den Haag is al sinds 1980 bezig om onderhoud op woningen te promoten. Hierdoor is het achterstallig onderhoud in de stad relatief laag. Hierdoor kunnen we met slechts 5 mensen onze inwoners helpen en ondersteunen, maar we moeten natuurlijk blijven waken op deze kwaliteit.

Een verschil met Rotterdam is het slechte onderhoud in sommige straten. VvE010 is  daar nu druk mee bezig  om dit weg te werken.

Een groot verschil met Amsterdam is dat Amsterdam erg per stadsdeel georiënteerd is in tegenstelling tot Den Haag. Het bestuur  is in Den Haag heel centraal georganiseerd. Ook zijn er in Amsterdam meer huurwoningen dan in Den Haag. Hierdoor hebben we minder te maken met gemengde complexen waarbij een deel nog verhuurd wordt en een deel al koop is.

In Den Haag is gebleken dat  na uitponding van dergelijke complexen de bewoners zich toch huurder blijven voelen en gedragen. Volgens mij wordt dit mede veroorzaakt door de geleidelijke veranderende eigendomsverhouding binnen een dergelijk complex. Hier komt bij dat mensen weinig kennis hebben over hun rechten en plichten binnen de VvE. Dat maakt het beheer en onderhoud kwetsbaar. ( Uitponden staat voor het verkopen van voormalige huurwoningen aan de huurder, óf een willekeurige andere koper wanneer een woning door mutatie beschikbaar komt.)

Uitdagingen VvE

De uitdaging bij VvE’s wil ik graag opsplitsen in grote en kleine VvE’s. Beginnend bij de grote VvE’s zie je dat de uitdaging veel te vinden is in het goed organiseren van de VvE. Maar ook de anonimiteit die je veel in flats ziet is een grote uitdaging. Mede hierdoor is de opkomst bij vergaderingen een probleem voor het functioneren van de verenigingen. Bij lage opkomst kunnen geen belangrijke besluiten worden genomen en zal een tweede bijeenkomst georganiseerd moeten worden.

Bij kleine VvE’s ligt de uitdaging die ik zie anders. We hebben in Den Haag heel veel kleine VvE’s met 2, 3 tot 6 leden en met name bij deze verenigingen zie je dat de uitdaging is dat één eigenaar juist niet mee wil doen.  Persoonlijke ruzies en ongenoegens  worden op de vergadering uitgevochten. Vaak hebben de leden behoefte aan kennis over hun rechten en plichten binnen de VvE.

Welke Marktontwikkelingen signaleer jij?

Het eerste wat me opvalt is dat het aantal beheerders als paddenstoelen uit de grond schiet. Dit komt voor een deel door de inschrijvingsplicht bij de Kamer van Koophandel en de aandacht die op dit moment aan VvE’s wordt besteed. Daarnaast denk ik dat de huidige stand van de huizenmarkt en de concurrentie makelaars motiveert om ook het beheer van VvE te willen uitvoeren. Verder zie ik dat er weer meer aandacht is voor certificering zoals bijvoorbeeld het SKW Certificaat en  de (her)oprichting van branche verenigingen voor VvE beheerders. Ik ben erg benieuwd wat deze verenigingen kunnen veranderen aan de kwaliteit van de dienstverlening van VvE kantoren. Door VvE Belang en Vereniging Eigen Huis wordt er aandacht besteed aan klachten over beheerders.  Hierdoor krijg je een lijst met ‘slechte’ beheerders. Een echt klachteninstituut is er niet.  De markt blijft helaas ondoorzichtig. Juist een lijst met ‘goede’ beheerders zou voor veel VvE’s helderheid bieden.

Visie

Ik zie veel mogelijkheden in het  bundelen van opdrachtgeverschap. Ik denk dat het goed is om hele wijken bouwkundig te onderzoeken en te kijken wat er collectief verbeterd kan worden. Vervolgens kunnen de woningeigenaren in de wijk samen offertes aanvragen voor verbeteringen. Veel aandacht wordt tegenwoordig besteed aan energiebesparing en ook dat is een onderwerp waarmee veel bereikt kan worden bij VvE’s. Ik moedig het aan als er een platform gevormd kan worden voor energie & VvE waarin ervaringen gedeeld kunnen worden. Ik denk dat het erg goed zou zijn als besturen van VvE’s meer met elkaar zouden praten en de mogelijkheden zouden onderzoek tot samenwerking. Hierin zie ik in de toekomst ook een nieuwe rol voor de positie van de overheid. Ze moeten meer vraag en aanbod met elkaar gaan verbinden.

Wat is je bij gebleven?

Als eerste een VvE die op een bijeenkomst over energiebesparing kwam. Ze hebben een eigen zwembad en wilden graag wat op hun energiekosten besparen. Overigens kom je soms echt schokkende dingen tegen. Mensen waarbij het binnen regent. Dat vind ik vreselijk.  Of een heel groot complex wat uitgepond werd. Ook hier kwamen we echt vreselijke dingen tegen. Bewoners werden geïntimideerd, in een deel van de berging was een bordeel gevestigd, in een paar andere bergingen vonden we een hennepkwekerij en de trappen werden als toilet gebruikt. Hier hebben we behoorlijk aan getrokken om het wonen hier toch weer aangenaam te maken.

Het goed functioneren van een VvE blijft een kwetsbaar proces. Onder andere vanwege de draagkracht binnen de VvE en de betrokkenheid van de eigenaren om actie te ondernemen. Echter met het aanstellen van een beheerder ben je er nog niet. Soms zie je dat een VvE en de beheerder elkaar wel verdienen. De VvE doet niks en de beheerder doet alleen wat hem gevraagd wordt. Dan gebeurt er dus niets, zonde!

Maar er zijn ook heel veel kleine dingen die het werk echt fantastisch maken. Gelukkig zijn dat er te veel om op te noemen.

De VvE balie in 2013

De aandacht  van de balie verschuift duidelijk naar energiebesparing en conflictbemiddeling, al blijven we al het andere natuurlijk wel gewoon doen. We gaan thema avonden organiseren en we gaan door met het oplossen van conflicten binnen de VvE.

Tips voor iedere VvE

  • Een uitkomst en een tip die ik aan iedereen wil meegeven is ga bundelen. Bundeling maakt je sterker. Als je samenwerkt op het gebied van onderhoud zie je in een keer dat er heel veel kan. Ik weet nog uit eigen ervaring dat bundeling je veel oplevert. Zo woonde ik op een gegeven moment ook in een klein straatje met ik geloof 22 woningen. Een van mijn buurmannen had het idee opgevat om het schilderwerk bij ons in de straat te bundelen. Uit een eerste inventarisatie bleek dat we allemaal veel betaalden voor schilderwerk en er zat ook nog eens een prijsverschil tussen. Uiteindelijk hebben we met 19 woningen het schilderwerk gebundeld wat ons duizenden euro’s heeft bespaart. En nog mooier we konden ook een andere manier van betalen bespreekbaar maken waardoor de woonlasten nog iets konden worden verlaagt.
  • Bestudeer je splitsingsakte volledig. Ondanks de eventuele ouderdom geldt deze nog steeds. Neem je verantwoordelijkheid voor het functioneren van de VvE, betrek je mede-eigenaren.
  • Wees snel zelfredzaam en denk zelf na, laat je niet iets voorhouden wat niet klopt met de splitsingsakte en het reglement.
  • Ga opzoek naar ervaringen en delen je eigen ervaringen. Je wordt er altijd beter van.
  • Wees je  als eigenaar bewust van je rechten en plichten

 Kijk niet om je heen wat anderen doen, Stop met navelstaren en ga aan de slag.

Het laatste nieuws wekelijks in je mailbox!

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.