FinancieelServicekostenVvE ZakenWetboek

Recht van erfpacht en appartementsrechten, hoe zit dat precies?

erfpacht vve centraal


Vanaf 1 november 2012 beantwoordt Anne Vermeulen, advocaat bij Rijssenbeek Advocaten veel voorkomende vragen over het appartementsrecht. In dit bericht behandeld zij de volgende vraag.

Recht van erfpacht en appartementsrechten, hoe zit dat precies?

Het komt nogal eens voor dat een appartementsrechteigenaar zijn recht bezwaart met een recht van erfpacht. In dat geval is het voor de VvE van belang te weten wie de maandelijkse voorschotbijdrage moet betalen alsmede wie gerechtigd is zijn stem in de vergadering van eigenaars uit te brengen; de eigenaar van het appartementsrecht of de eigenaar van het recht van erfpacht? Op deze vragen ga ik in dit artikel uitgebreid in.

 Wat is een recht van erfpacht?

Allereerst ga ik in op de vraag wat nu precies een recht van erfpacht inhoudt. Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft een anders onroerende zaak te houden en te gebruiken (artikel 5:85 lid 1 BW). Voorts is in de wet bepaald dat de erfpachter hetzelfde genot van de zaak heeft als de eigenaar voor zover in de akte van vestiging van het recht van erfpacht niet anders is bepaald (artikel 5:89 lid 1 BW). Concreet betekent dit dat de erfpachter de zaak mag gebruiken als ware hij eigenaar, meestal tegen een (jaarlijkse) vergoeding die canon wordt genoemd.

Bij de wetswijziging van 2005 is het uitdrukkelijk toegestaan aan een eigenaar zijn appartementsrecht met een recht van erfpacht te bezwaren, tenzij dit verboden is in de akte van splitsing (artikel 5:118a BW).

Kort en goed komt het er dus op neer dat als een eigenaar zijn appartementsrecht in erfpacht uitgeeft de erfpachter het volledig recht heeft op gebruik van het betreffende appartement. De eigenaar van het appartementsrecht houdt slechts het bloot-eigendom over en zijn recht op de door de erfpachter te betalen canon. In feite is het recht van erfpacht te vergelijken met verhuur. Het uitgeven van een appartementsrecht in erfpacht heeft echter verstrekkender gevolgen dan het verhuren van het appartement.

Als een recht van erfpacht op een appartementsrecht wordt gevestigd, is de erfpachter verplicht op grond van de wet de Vereniging van Eigenaars schriftelijk mede te delen dat hij het recht van erfpacht op het betreffende appartementsrecht heeft verkregen.

Wie is verplicht tot betaling VvE-bijdragen?

Hoe zit het dan met de te betalen maandelijkse voorschotbijdragen? In de akte van vestiging van het recht van erfpacht wordt bepaald in hoeverre de erfpachter naast de appartementseigenaar hoofdelijk aansprakelijk is voor de ter zake van het appartementsrecht verschuldigde bijdrage. Dit is zo geregeld bij wet in artikel 5:118a lid 2 BW. Hieruit volgt dus dat de eigenaar van het appartementsrecht altijd hoofdelijk aansprakelijk blijft, ook al heeft hij zijn appartementsrecht in erfpacht uitgegeven. Desalniettemin kan de erfpachter op grond van de akte van vestiging tevens aansprakelijk zijn. Om te weten in hoeverre de VvE de erfpachter aansprakelijk kan houden voor de te betalen bijdragen dient dus te allen tijde de akte van vestiging te worden nagekeken.

De praktijk leert dat vaak wordt overeengekomen dat de erfpachter de verschuldigde bijdrage voldoet aan de VvE. Wat nu indien de erfpachter niet overgaat tot betaling van zijn maandelijkse voorschotbijdrage? In dat geval kan de VvE te allen tijde de eigenaar van het appartementsrecht aansprakelijk houden voor de gehele achterstand. Is niet duidelijk of de erfpachter verplicht is tot betaling van de maandelijkse voorschotbijdrage dan is het voor de VvE dus raadzaam de eigenaar van het appartementsrecht aan te schrijven.

Hoe zit het vervolgens met het stemrecht?

Op grond van de wet, meer specifiek artikel 5:118a lid 3 BW is de hoofdregel dat het stemrecht wordt uitgeoefend door de erfpachter, maar ook hier geldt dat de akte van vestiging van erfpacht anders kan bepalen. Om te weten of een erfpachter gerechtigd is zijn stem uit te mogen brengen in de vergadering van eigenaars is het dus van belang dat de VvE nagaat wat daaromtrent in de akte van vestiging recht van erfpacht is geregeld. Mijn advies aan de VvE hierbij is dat indien zich een erfpachter meldt in de vergadering, hij pas wordt toegelaten op het moment dat hij kan aantonen dat met de eigenaar van het appartementsrecht is overeengekomen dat hij gerechtigd is namens deze eigenaar zijn stemrecht uit te mogen uitbrengen. Zo voorkomt de VvE dat door de onjuiste partij wordt gestemd.

Het is dus voor de VVE van belang goed op te letten zodra een appartementsrecht in erfpacht wordt uitgegeven. Tot slot wijs ik u er nog op dat hetgeen ik hierboven uiteen heb gezet een geheel andere situatie is dan de situatie waarin een recht van erfpacht wordt gesplitst in appartementsrechten. Dit onderscheid dient dan ook altijd goed in de gaten te worden gehouden. Erfpacht in combinatie met het appartementsrecht is en blijft een lastige kwestie.  Mocht u hierover vragen hebben schroomt u dan niet contact met mij op te nemen via onderstaande gegevens.

advertentie Rijssenbeek Advocaten

Mocht u specifieke vragen over dit onderwerp hebben dan kunt u deze vraag hier aan haar stellen of neem direct contact met Anne Vermeulen op via www.rijssenbeek.nl.

Over de auteur

Expertise Anne Vermeulen adviseert aan en procedeert voor onder meer (besturen van) VvE’s en hun beheerders, recreatieparken en particuliere opdrachtgevers. Zij is specialist op het gebied van appartementsrecht en bouwrecht. Wist u dat? Anne Vermeulen regelmatig optreedt als docent en spreker tijdens cursussen voor professionele vastgoedbeheerders en (besturen van) VvE’s.
Gerelateerde artikelen
NieuwsOverheidVerhuren

Verhuurverbod op nieuwbouw koopappartementenen, gaat dat er komen?

FinancieelServicekosten

Servicekosten woonruimte: Kan de VvE-bijdrage worden doorbelast aan de huurder?

Bijeenkomsten

Informatiemarkt eeuwigdurende erfpacht op 18 november

VerhurenVvE Rechtspraak - Geldzaken

VvE Rechtspraak: Geschil over hoogte servicekosten

Het laatste nieuws wekelijks in je mailbox!

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.