Kennis van VvE Zaken

OnderhoudVvE ZakenWettelijke verplichtingen

Aansprakelijkheid van de VvE bij werkzaamheden

Aansprakelijkheid VvE bij werkzaamheden


In hoeverre is de VvE aansprakelijk indien zij bepaalde (onderhouds-)werkzaamheden door een vrijwilliger danwel door een door de VvE ingeschakeld bedrijf laat uitvoeren?

Juridisch kader

In zijn algemeenheid geldt, dat werknemers die een arbeidsongeval overkomt, sinds jaar en dag een specifieke arbeidsrechtelijke bescherming hebben. Op de werkgever rust een vergaande zorgplicht en het bewijsrisico aan die zorgplicht te hebben voldaan. Kort gezegd komt het erop neer, dat een werknemer slechts dan zelf de schade moet dragen, indien de schade in belangrijke mate het gevolg is van opzet of bewuste roekeloosheid. Een en ander is als volgt vastgelegd in de wet:

Artikel 7:658 lid 2 BW:

“De werkgever is jegens de werknemer aansprakelijk voor de schade die de werknemer in de uitvoering van zijn werkzaamheden lijdt, tenzij hij aantoont dat (…) de schade in belangrijke mate het gevolg is van opzet of bewuste roekeloosheid van de werknemer.”

Daarnaast is in de wet tevens de volgende bepaling opgenomen:

Artikel 7:658 lid 4 BW:

“Hij die in de uitoefening van zijn beroep of bedrijf arbeid laat verrichten door een persoon met wie hij geen arbeidsovereenkomst heeft, is aansprakelijk voor de schade die deze persoon in de uitoefening van zijn werkzaamheden lijdt.”

Dit laatste artikel richt zich dus niet uitsluitend op de werknemer-werkgever relatie. Van belang voor de VvE is dus hoe dit artikel moet worden begrepen? Uit de wetsgeschiedenis die ziet op dit artikel en de toelichting daarop blijkt, dat het in ieder geval moet gaan om opdrachten aan werknemers, opdrachtnemers en derden in het algemeen, die beroep-, of bedrijfsmatig zijn verstrekt en die de opdrachtgever in het kader van de uitoefening van beroep of bedrijf ook door eigen werknemers had kunnen laten verrichten. Uit de praktijk blijkt dat ook deze toelichting onvoldoende duidelijkheid met betrekking tot voornoemd wetsartikel geeft. Uit de rechtspraak is de afgelopen jaren daaromtrent gebleken, dat veelal de volgende redenering moet worden gevolgd:

  • degene die schade lijdt, verrichtte arbeid in de onderneming van de opdrachtgever;
  • hij diende voorts de door of namens de opdrachtgever gegeven instructies strikt op te volgen;
  • hij maakte gebruik van de door de opdrachtgever ter beschikking gestelde gereedschappen en materialen;
  • zijn werkzaamheden verschilden niet wezenlijk van die van reguliere medewerkers van de opdrachtgever.

VvE aansprakelijk?

De vraag is thans of de VvE op grond van het vorenstaande ook aansprakelijk kan zijn. Dit is afhankelijk van de vraag of de VvE personeel in dienst heeft, bijvoorbeeld zoals dat veelal het geval is bij serviceflats. In dat geval moet ervan uit worden gegaan, dat de VvE in het licht van voornoemd wetsartikel (6:258 lid 2) in de uitoefening van een bedrijf door werknemers arbeid laat verrichten. De VvE geeft daarbij instructies en stelt gereedschappen en materialen beschikbaar etc. Is dus sprake van werknemers die de VvE in dienst heeft, dan kan zij in bepaalde gevallen aldus aansprakelijk zijn.

Volgende vraag die zich voordoet, is dan of de VvE eveneens aansprakelijk is voor door haar ingeschakelde vrijwilligers. Het antwoord daarop is ja, zodra in ieder geval de hierboven genoemde door de rechtspraak geformuleerde elementen op de relatie tussen de VvE en de vrijwilliger van toepassing zijn. Daarom is de VvE verplicht een goede collectieve verzekering af te sluiten voor schade die werknemers en alle andere voor haar werkzame personen tijdens hun werkzaamheden kunnen oplopen.

VvE aansprakelijk voor door haar ingeschakelde bedrijven?

Kan de VvE ook aansprakelijk zijn indien zij geen personeel/vrijwilligers in dienst heeft, maar bijvoorbeeld opdracht geeft aan een schoonmaakbedrijf, een aannemersbedrijf of een installatiebedrijf? In dat geval ligt het anders; indien een werknemer van dat bedrijf tijdens zijn werkzaamheden in het appartementengebouw gewond raakt, is niet de VvE maar dat betreffende bedrijf daarvoor aansprakelijk. De reden daarvan is onder meer dat het bestuur c.q. de beheerder van de VvE aan dat bedrijf niet aan de individuele werknemer van dat bedrijf instructies zal hebben gegeven en die werknemer vervolgens ook uitsluitend instructies van zijn werkgever zal ontvangen. In al die gevallen is er dus geen aansprakelijkheid voor de VvE. De VvE dient er wel voor te waken dat zij de uitvoerenden van het bedrijf dat zij opdracht heeft gegeven voor het verrichten van werkzaamheden aan het appartementengebouw teveel instructies geeft. Hoe meer instructies worden gegeven en eventueel materialen beschikbaar worden gesteld door de VvE, hoe groter de kans dat de VvE in bepaalde gevallen aansprakelijk gehouden kan worden voor ongevallen. Een voorbeeld ter verduidelijking: geeft de VvE opdracht aan bedrijf X tot het repareren van de schoorsteen, dan dient de VvE zich verder niet in te laten met de wijze waarop de werkzaamheden moeten worden uitgevoerd. Evenmin dient zij materialen beschikbaar te stellen. Zo beperkt de VvE de kans aansprakelijk gehouden te worden.

Een geheel andere aansprakelijkheid

Indien de VvE geen vrijwilligers c.q. personeel in dienst heeft, betekent dit echter niet dat zij nimmer aansprakelijk kan zijn. Een geheel andere aansprakelijkheid is immers de kwalitatieve aansprakelijkheid voor opstallen (lees: het gebouw). Dat betekent aansprakelijkheid vanwege de hoedanigheid van eigenaar van een opstal. Omdat niet per se sprake hoeft te zijn van een fout wordt hier gesproken over risico-aansprakelijkheid. In de wet is daaromtrent het volgende opgenomen:

Artikel 6:174 BW

“De bezitter (of eigenaar) van een opstal die niet voldoet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen en daardoor gevaar voor personen of zaken oplevert, is, wanneer dit gevaar zich verwezenlijkt, aansprakelijk …..”

Daarbij is wel vereist dat aan de opstal een gebrek kleeft. Om aansprakelijkheid te voorkomen, althans de kans daarop zoveel mogelijk te beperken, is het dus van belang dat de VvE zorgt voor preventieve (veiligheids)maatregelen, alsmede dat de VvE ervoor zorgt dat het appartementengebouw geen gebreken kent.

advertentie Rijssenbeek Advocaten

Author: Anne Vermeulen

Expertise Anne Vermeulen adviseert aan en procedeert voor onder meer (besturen van) VvE’s en hun beheerders, recreatieparken en particuliere opdrachtgevers. Zij is specialist op het gebied van appartementsrecht en bouwrecht. Wist u dat? Anne Vermeulen regelmatig optreedt als docent en spreker tijdens cursussen voor professionele vastgoedbeheerders en (besturen van) VvE’s.

Over de auteur

Expertise Anne Vermeulen adviseert aan en procedeert voor onder meer (besturen van) VvE’s en hun beheerders, recreatieparken en particuliere opdrachtgevers. Zij is specialist op het gebied van appartementsrecht en bouwrecht. Wist u dat? Anne Vermeulen regelmatig optreedt als docent en spreker tijdens cursussen voor professionele vastgoedbeheerders en (besturen van) VvE’s.
Gerelateerde artikelen
FinancieelIncassoServicekostenVvE Rechtspraak - Geldzaken

Betalingsachterstand op het moment van verkoop; hoe te handelen?

BeheerDienstverlenerProfessioneel Beheer

Met deze 7 vragen kiest u de juiste VvE beheerder.

Nieuws

Voorzitter gezocht

EnergiebesparingVerzekeringen

Ontwikkelingen verzekering zonnepanelen in Nederland

Het laatste nieuws wekelijks in je mailbox!

1 Reactie

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.