Welke rol speelt de notaris bij de VvE?
In dit artikel bespreek ik de rol van de notaris bij de splitsing in appartementsrechten en de oprichting van de VvE. De notaris speelt echter niet alleen in het begin stadium een rol bij de VvE. In een volgend artikel zal ik de rol van de notaris ná de splitsing en oprichting van de VvE bespreken.
Appartementsrecht
Als eigenaar van een appartementsrecht bent u binnen een gebouw gerechtigd tot een privé gedeelte binnen het gebouw (bijvoorbeeld uw woning en/of berging) en tot een gemeenschappelijk gedeelte binnen het gebouw (bijvoorbeeld de entreehal, galerij en/of de fundering en gevels). Binnen het gebouw bevinden zich meerdere appartementsrechten en daardoor (hoogst waarschijnlijk) meerdere appartementseigenaren. De spelregels tussen de verschillende eigenaren dienen op de een of andere manier te worden vastgelegd. Een groot deel van die vastlegging gebeurt al in een zeer vroeg stadium.
De eigenaar van het gebouw
Een eigenaar van een gebouw, vaak een ontwikkelaar of belegger, kan zijn gebouw in delen verhuren en/of in delen verkopen. Om te gaan verhuren behoeft de eigenaar het gebouw niet juridisch op te splitsen, voor verhuur is het plaatsen van tussenwanden voldoende.[i]
Echter indien de eigenaar over wil gaan tot verkoop van het gebouw in delen, dan zal de eigenaar rechten moeten creëren die hij aan kopers kan overdragen, immers de kopers willen een juridisch eigendomsrecht verkrijgen waarop zij vervolgens een hypotheekrecht kunnen vestigen om de aankoop te kunnen financieren. Deze rechten zijn de zogenaamde appartementsrechten. Wanneer de eigenaar hiertoe over wil gaan zal een splitsingsakte moeten worden opgesteld.
De splitsingsakte
De splitsingsakte is een notariële akte waarin een groot deel van de spelregels tussen de verschillende appartementsrechten wordt vastgelegd. Voor het opstellen van een splitsingsakte is de notaris nodig.
De notaris bespreekt met de eigenaar hoe het gebouw opgedeeld gaat worden en welke regels er tussen de appartementsrechten moeten gelden. Deze regels worden in de splitsingsakte opgenomen. In de splitsingsakte wordt voor de algemene regels over het algemeen aangesloten bij het Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten. Het meest recente modelreglement stamt thans uit 2006.[ii] Onderdeel van de spelregels tussen de eigenaren is het benoemen van de privé gedeelten van het gebouw en de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. Een eigenaar dient zijn privé gedeelte (in de meeste gevallen) zelf te onderhouden en alle eigenaren tezamen zijn verantwoordelijk voor het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten. In de meeste splitsingsakten is de benoeming van de privé gedeelten en gemeenschappelijke gedeelten opgenomen in artikel 17.
De notaris en de eigenaar zorgen er ook voor dat er een splitsingstekening wordt opgemaakt. Op deze tekening wordt elk appartementsrecht weergegeven. Ook worden de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw duidelijk op deze tekening weergegeven.
De splitsingsakte en de splitsingstekening worden in de openbare registers ingeschreven. Zij zullen bij disputen tussen eigenaren duidelijkheid verschaffen over bijvoorbeeld de grootte van een appartementsrecht en voor welk deel een appartementseigenaar verplicht is bij te dragen in het onderhoud van het gehele gebouw.
Een belangrijk onderdeel van de splitsingsakte is het deel waarin de Vereniging van Eigenaren wordt opgericht.
De VvE en de splitsingsakte
De Vereniging van Eigenaren wordt opgericht in de splitsingsakte. In de splitsingsakte wordt met betrekking tot de oprichting van de VvE onder meer bepaald hoe de benoeming van het bestuur van de VvE plaats vindt, hoe een vergadering van de VvE bijeen wordt geroepen en hoeveel stemmen elke appartementseigenaar mag uitbrengen wanneer gestemd wordt over belangrijke zaken binnen de VvE. Deze zaken kunnen later niet zomaar door de VvE worden gewijzigd. Daarvoor is een aanpassing/wijziging van de splitsingsakte nodig. Ook dit zal ik in mijn volgend artikel bespreken.
De VvE kan bepaalde zaken die niet of niet volledig in de splitsingsakte zijn geregeld zelf regelen. Hiervoor kan de VvE een huishoudelijk reglement opstellen. Hierin kan bijvoorbeeld geregeld worden of eigenaren huisdieren mogen houden, wat voor eisen er worden gesteld aan de geluidsdemping van de vloerbedekkingen in de appartementsrechten, etcetera. Het huishoudelijk reglement kan overigens ook bij de splitsingakte worden vastgesteld. In dat geval wordt het huishoudelijk reglement ook ingeschreven in de openbare registers. Anne Vermeulen heeft hierover op 13 augustus jl. een artikel op deze site geplaatst.
De splitsingsakte binnen een gebouw waarin meerdere functies zijn onderverdeeld
Wanneer in een gebouw niet alleen woningen zijn gelegen, maar bijvoorbeeld ook winkels en kantoren, is een enkele splitsingsakte vaak niet voldoende om alle regels tussen eigenaren duidelijk op papier te zetten. In dergelijke gevallen wordt gebruik gemaakt van meerdere splitsingen in appartementsrechten binnen één gebouw. In een volgend artikel zal ik u hierover nader informeren.
Slot
De splitsingsakte is voor de eigenaar van een appartementsrecht erg belangrijk, immers hierin staan de rechten en verplichtingen (waaronder de verplichte bijdrage aan het reservefonds van de VvE) van de eigenaar van een appartementsrecht.[iii] Voordat iemand overgaat tot aankoop van een appartementsrecht adviseer ik dan ook om de splitsingsakte (en de splitsingstekening) goed te bestuderen en eventuele vragen en/of onduidelijkheden bij de (makelaar van de) verkoper neer te leggen. Mocht deze u geen uitsluitsel kunnen geven, laat u dan nader adviseren, bijvoorbeeld door de notaris bij wie u de leveringsakte wilt laten passeren.
[i]
Afgezien van eventuele vergunningen e.d. Hierop wordt in dit artikel niet ingegaan.
[ii]
Alle modelreglementen zijn te downloaden bij de documenten op www.vvecentraal.nl of te vinden op www.notaris.nl.
[iii]
In dit artikel zijn voorbeelden opgenomen voor wat betreft zaken die kunnen worden opgenomen in de splitsingsakte. Uiteraard zijn dit slechts enkele voorbeelden en kunnen deze in een specifiek geval afwijken van hetgeen in dit artikel is opgenomen.
Author: mr Harold van Hoey Smith, kandidaat-notaris
Kandidaat Notaris
Hoe te handelen bij voorgenomen verkoop door VVE van een lege containerruimte, welke niet met het appartementencomplex verbonden is. Deze containerruimte staat geschakeld aan particuliere garages.
De containerruimte staat in de AVS alsvolgt vermeld:
“waartoe voorts behoort een afzonderlijke gemeenschappelijke containerruimte met ondergrond”
Wat zijn de juridische en administartieve konsekwenties? Met welke kosten (hoe hoog) moet je rekeinig
houden?
Het is afhankelijk van of de containers in de splitsingsakte zijn meegenomen. Indien in de AVS is opgenomen dat deze tot de gemeenschappelijke ruimten behoort dan is het noodzakelijk om de splitsingsakte te wijzigen. Dit deel dient namelijk uit de splitsing gehaald te worden. Vervolgens kunnen de gemeenschappelijke eigenaren over gaan tot verkoop en levering van de containers.
De administratieve lasten en kosten zijn afhankelijk van hoe groot het appartementencomplex is. Alle eigenaren dienen hun medewerking te verlenen en alle hypotheekbanken dienen hun akkoord te geven.
Ik verwijs hiervoor naar mijn artikelen op de website over de wijziging van de splitsingsakte, hoe en waarom.
Beste Harold,
17 jaar geleden hebben we met 3 personen een praktijkpand laten bouwen dat onderverdeeld werd in 3 appartementen. De ontstane VVE bestond toen uit 3 personen.
Een aantal jaren geleden heeft een der leden zijn appartement verkocht aan een ander lid zodat de VVE nu nog bestaat uit 2 personen. Inmiddels heb ik besloten mijn appartement ook te verkopen aan dat bewuste lid zodat de VVE opgeheven kan worden. Is dit verplicht via een notaris te regelen, hoe gaat het met het nog aanwezige vermogen dat op de rekening staat?
met dank
Hein Morssinkhof
Ik moet voor mijn studioappartement een VVE opzetten. Er is al een splitsingsakte aanwezig waar ook het reglement in staat beschreven. Is het nu alsnog verplicht om langs de notaris te gaan of is inschrijven bij de KvK voldoenden ?
Ik zie uw reactie graag tegemoet.
MvG
Carlos
Je geeft niet veel achtergrondinformatie. Ik vermoed dat er sprake is van een slapende VvE. In dat geval heeft een notaris in het verleden wel een splitsingsakte opgesteld, maar is de VvE vervolgens niet geactiveerd. Om dat alsnog te doen, moet je een aantal stappen nemen. De belangrijkste zijn het inschrijven van een of meerdere bestuurders bij de KvK, het openen van een bankrekening op naam van de VvE en het afsluiten van een opstalverzekering voor het gehele complex. Voorafgaand daaraan dien je met je mede-eigenaren een ledenvergadering te beleggen, waarin de bestuurders worden gekozen. Ook moet een begroting van de gemeenschappelijke kosten worden vastgesteld met daarin posten voor verzekeringen, groot onderhoud, schoonmaken en elektriciteit algemene ruimten, liftonderhoud, enz. Een en ander is uiteraard afhankelijk van wat volgens de splitsingsakte onder de gemeenschappelijke kosten valt. Op basis van de breukdelen uit de splitsingsakte wordt bepaald hoeveel elke eigenaar maandelijks aan de VvE dient te betalen.
Beste Harold,
Nog bedankt voor het antwoord. De containerruimte staat specifiek vermeld in de AvS als gemeenschappelijk.
Inmiddels is de VVE er ook achter, dat de verkoop via de notaris moet en dit veel rompslomp met zich meebrengt, dus is men nu overgestapt op voorgenomen VERHUUR deze ruimte. Naar mijn idee is dit lood om oud ijzer en dient de AvS evengoed gewijzigd te worden, want het is toch zo, dat een gemeenschappelijke ruimte niet een EXCLUSIEF RECHT VAN GEBRUIK mag krijgen voor één persoon. In onderstaande link is ook al aandacht hieraan besteedt.
http://www.nederlandvve.nl/article/vve-mag-gemeenschappelijke-delen-niet-verhuren/#
Graag had ik Uw juridische mening als notaris hierover. Bij voorbaat mijn vriendelijke dank.
Ben Bink
Hoe te handelen bij VERHUUR van de containerruimte? Mag dat wel zonder akte wijziging?
Overigens het gaat niet om containers maar om de ruimte, die als zodanig staat omschreven in de akte.
Onlangs hebben wij nieuw appartement gekocht (stond na oplevering al 2 jr leeg). Toen ik de financiën van de VVE onder ogen kreeg zag ik dat van de 4 appartementen met bovenverdieping, wij samen met de buren het hoogste servicebedrag betalen terwijl wij van de 4 het kleinste appartement hebben. Breukdelen opgevraagd en daar zit nr onze mening een grote fout in. Notaris en projectontwikkelaar, alsmede opdrachtgever geven niet thuis.
Hoe pak ik dit nu aan om tot een juiste verdeling te komen?