VvE CentraalVvE in het buitenlandVvE Zaken

De VvE in België, gedwongen mede-eigendom en de VME

Vereniging Mede Eigenaars Belgie

Na het afscheid van de heerlijke Spaanse zon werd het tijd om me weer te richten op het volgende land. Deze maand behandel ik de evenknie van de VvE bij onze zuiderburen. Initieel ging ik op zoek naar informatie op het internet. Mijn eerste gedachte was dat ik alles zou kunnen vinden op de digitale snelweg, zeker gezien het feit dat we allebei de Nederlandse taal als voertaal gebruiken.Vrij snel moest ik concluderen dat het lastig is om alle nuances goed te begrijpen vanwege het verschil in taalgebruik.

Gelukkig ben ik in contact gekomen met het professionele zakenkantoor Leondite, wat zich volledig gespecialiseerd heeft in het beheren van de VME in de functie van syndicus. Zij hebben voor mij ruim de tijd genomen en hebben mij geholpen te begrijpen hoe een VvE in België functioneert en wat de belangrijke verschillen zijn.

De Belgische VvE ofwel de Vereniging van Mede Eigenaars.

Het tweede land wat ik behandel is België en de VvE wordt daar de “Vereniging van Mede-Eigenaars” genoemd wat afgekort wordt tot VME.

Taal is dit keer een barrière.

Normaal gesproken is het makkelijk wanneer er in een ander land een zelfde taal gesproken wordt, maar in dit geval dat juist niet het geval. Met het spreken van dezelfde taal wordt nogal eens veronderstelt dat daardoor ook zelfde regels gelden voor een VME, maar dat is niet het geval. Ik zal eerst beginnen met de belangrijkste begrippen van een VME en daarna uitleggen wat belangrijke aandachtspunten zijn binnen de VME. Een tweede barrière is dat op 1 september 2010 de wetgeving in België veranderd is. Deze is nu dwingend van aard waardoor veel bepalingen die voorheen in de basisakte waren opgenomen ongeldig zijn en nu versneld aangepast moeten worden aan de nieuwe wet. U kunt deze wetgeving hier downloaden.

Definities

Basisakte De basisakte bevat de beschrijving van het onroerend geheel en van de privatieve en gemeenschappelijke delen. Het bevat de bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat aan ieder privatief deel is verbonden, waarbij voor die bepaling rekening wordt gehouden met de respectieve waarde van deze delen, die wordt bepaald in functie van de netto-vloeroppervlakte, de bestemming en de ligging van het privatieve deel, op grond van het met redenen omkleed verslag van een notaris, een landmeter-expert, een architect of een vastgoedmakelaar.  Dit verslag wordt opgenomen in de basisakte.  Een voorbeeld van een basisakte kunt u hier downloaden.

Waar we in Nederland een splitsingsakte met splitsingstekening samen met een model reglement hebben wat aangevuld kan worden met een Huishoudelijk reglement is dit in België dus anders. Hier wordt alles beschreven in de basisakte en de nieuwe wet van 1 september 2010.

Syndicus, Een syndicus is een persoon die binnen een appartementsgebouw door de algemene vergadering van mede-eigenaars wordt aangeduid om in te staan voor het beheer van de ‘gemene delen’. Hij is hiermee als het ware het uitvoerend orgaan voor de Vereniging van Mede-eigenaars. De benoeming van de Syndicus is voor een maximale termijn van 3 jaar, maar kan daarna verlengd worden.

Wie kunnen syndicus zijn:

  • Mede eigenaar
  • Professionele Syndicus
  • Advocaat Syndicus

Taken van de Syndicus

  • Algemene Administratie
  • Algemene Vergadering organiseren
  • Vergaderingen organiseren en overleg plegen
  • Boekhouding
  • Verzekeringen beheren
  • Onderhoud regelen
  • Toezicht en controle houden

Commissaris van de rekeningen, deze persoon wordt jaarlijks aangewezen, kan maar hoeft geen mede eigenaar zijn. De taakomschrijving met daarin de verplichtingen en bevoegdheden wordt in het reglement van mede-eigendom bepaalt

Raad van Mede Eigendom , deze raad is verplicht bij complexen met 20 kavels of meer. De raad van Mede eigendom is ermee belast erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert, de raad kan, nadat hij de syndicus op de hoogte heeft gebracht, kennis nemen en een kopie maken van alle stukken of documenten die verband houden met het beheer door deze laatste of betrekking hebben op de mede-eigendom. Hij kan, elke andere opdracht of delegatie krijgen, zo de algemene vergadering daar met een meerderheid van drie vierde van de stemmen toe beslist, behoudens de bij de wet aan de syndicus en de algemene vergadering toegeëigende bevoegdheden. Een door de algemene vergadering verleende opdracht of delegatie mag slechts betrekking hebben op uitdrukkelijk vermelde handelingen en geldt slechts voor één jaar. De raad van mede-eigendom bezorgt de mede-eigenaars een omstandig halfjaarlijks verslag over de uitoefening van zijn taak.

Belangrijkste regels gespecificeerd in de wet

  • Aangetekende uitnodigingsbrieven, vroeger werd dit door de basisakte bepaald. Nu heeft iedere eigenaar de keuze om zijn uitnodiging te ontvangen via mail, per gewone post of aangetekend. Enkel als hij zijn keuze niet bekendmaakt, dient de uitnodiging aangetekend verzonden te worden.
  • Een van de leden van de VME moet de vergadering leiden
  • Geen anonieme stemming meer mogelijk
  • De notulen worden na de vergadering voorgelezen en ondertekend door de syndicus, maar ook door de aanwezige eigenaren die dit wensen. In praktijk zijn dat meestal alle aanwezige eigenaren.
  • Er wordt een vaste richtdatum afgesproken met daarin een marge van maximaal 15 dagen
  • Er moet een grensbedrag worden afgestemd in de AV. Hier wordt het bedrag bepaald wanneer mededinging vereist is. Dit kan een beetje vergeleken worden met een ‘aanbesteding’
  • Het aantal machtigingen is gelimiteerd tot 3 per eigenaar
  • Benodigde meerderheid voor goedkeuring is voor elk soort beslissing bij wet gedefinieerd.
  • Reactietermijnen zijn per wet geregeld voor de syndicus
  • VME’s worden ingeschreven door de syndicus indien een bestaand gebouw betreft. Bij een nieuw gebouw zorgt de notaris hiervoor bij de opmaak van de basisakte.

In België is men daadwerkelijk eigenaar van de privé gedeelten, en is men alleen gedwongen mede eigenaar in gemeenschappelijke gedeelten anders dan in de VvE waarbij het gebruiksrecht wordt verkregen.

Inschrijving op ondernemingsnummer

Een VME is een rechtspersoon, maar geen bedrijf wat gelijk is aan de Nederlandse situatie. Momenteel worden alle VME’s, voor welke dit nog niet het geval was, geregistreerd in de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO) door de verschillende hypotheekbewaarders van het Ministerie van Financiën. Deze operatie is nog niet afgerond. Dit is een verschil met de Nederlandse situatie waarbij de VvE zelf verantwoordelijk is voor de inschrijving bij de KvK.

De nieuwe wet kunt u hier downloaden.

Wanneer u op zoek bent naar een appartement in België, of u heeft al een appartement en wilt meer weten over uw VME dan raden wij zeker aan om de nieuwe wet heel erg goed door te lezen en te informeren wat de gevolgen zijn bij uw syndicus. De  nieuwe wet legt de nadruk op de verplichtingen van elke ‘tussenkomende partij’ en de daaraan gerelateerde verantwoordelijkheid. De directieve aard van de wet heeft niet alleen gevolgen voor u als mede-eigenaar, maar bevat veel nieuwe verplichtingen voor de syndicus, de notaris en eigenaars in geval van verkoop van een kavel.

Het laatste nieuws wekelijks in je mailbox!

2 reacties

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.