Een vakantie gebruik ik eigenlijk altijd om op te laden en te ontspannen, maar met het onderwerp Vereniging van Eigenaars is het voor mij te verleidelijk om me toch weer te laten meeslepen. Dobberend op een luchtbed in ons zwembad bij een heerlijke villa aan de Costa Blanca dwalen mijn gedachten al snel af.
Zijn er ook VvE’s in het buitenland en hoe is dit hier allemaal geregeld?
En natuurlijk ook hoe zit het met VvE’s en recreatieparken in eigen land. In de komende maanden zal ik op zoek gaan naar de antwoorden.
De Spaanse VvE ofwel Sociedad de Propietarios
Het eerste land wat ik behandel is Spanje. Ik ben op onderzoek uit gegaan en wat blijkt, ook in Spanje heb je een soort VvE die “Sociedad de Propietarios” wordt genoemd, die ik voor het gemak afkort met SdP. Er zijn twee verschillende soorten SdP’s namelijk voor appartementen en onroerend goed parken.
Appartementen
De rechten en plichten van deze SdP zijn vastgelegd in de “Ley de Propiedad Horizontal” van 1960, die in 1999 en in 2003 is aangevuld. Deze wet is van toepassing op een appartement in een appartementencomplex en de eigenaar van dit appartement. Op het moment dat u een appartement koopt wordt u ook automatisch lid van de SdP. Belangrijk hierbij is natuurlijk wel dat er een gemeenschappelijk gebruik moet zijn van zaken zoals bij voorbeeld trappen, liften, verlichting of als er gemeenschappelijk onderhoud uitgevoerd dient te worden.
Onroerend goed parken
Naast appartementen zijn er ook onroerend goed parken, denk hierbij aan complexen die bestaan uit villa’s of geschakelde woningen of een combinatie hiervan die Urbanisaties worden genoemd. Hier is de “Ley de Suelo” van toepassing en kunt u denken aan het onderhoud en management van wegen, tuinen, zwembad, straatverlichting of andere gemeenschappelijke faciliteiten. Er zijn verschillende soorten Urbanisaties en de meest bekende is “Entidad Urbanistica Colaboradora de gestión y conservatión”(EUC) ofwel samenwerkende urbanisatie-eenheid voor management en onderhoud.
Er zijn dus twee verschillende wetten die aangeven hoe deze Spaanse verenigingen behoren te opereren afhankelijk van of het om een appartementencomplex of een onroerendgoed complex gaat.
Algemeen voor een SdP
Een complex dat aan de in de wet gestelde eisen voldoet, is verplicht een SdP op te richten.
De verkoper van een appartement of onroerend goed dient de koper op de hoogte te stellen van het bestaan van de SdP. Bij een nieuwbouw project is de projectontwikkelaar dan ook verplicht een SdP op te richten met de daarbij behorende statuten. Hierbij hoort een indeling van het onroerend goed in gemeenschappelijk- en privé-eigendom, welke indeling, hij tezamen met de statuten, dient in te schrijven in het kadaster.
Bestuur van de SdP
Binnen een SdP worden vier functionarissen vermeld die minimaal nodig zijn binnen een SdP te weten, de President, vertegenwoordigt de vereniging in- en buiten rechte, en wordt verkozen uit en door de andere leden voor de periode van in principe één jaar, met recht van herverkiezing. De Vice-President heeft geen andere specifieke taken dan het vervangen van de president, en het uitvoeren van taken, die hem worden opgedragen door de algemene vergadering. De Administrateur, wordt gekozen door de leden, maar hoeft geen lid te zijn. Hij wordt in principe gekozen voor de periode van één jaar, met recht van herverkiezing. Zijn taken liggen op het gebied van management van het gehele onroerend goed, de installaties en de voorzieningen, en is belast met de boekhouding. De Secretaris, wordt op dezelfde wijze benoemd als de president en administreert het geheel.
Checklist voor toekomstige SdP leden in Spanje
- Bestudeeralle relevante stukken om verrassingen te voorkomen of laten deze bestuderen door uw adviseur (het laatste is uitdrukkelijk aan te raden!). Denk hierbij aan:
- kadastrale uittreksels,
- de notariële akte,
- de statuten en het huishoudelijk reglement , controleer ook op regelingen omtrent onderhoud, de kleur van de buitengevel, het houden van huisdieren, het gebruik van het zwembad, het parkeren van auto’s etc.
- Hoeveel dient u per jaar aan cuotas (servicekosten) te betalen;
- Heeft de vorige eigenaar aan al zijn verplichtingen voldaan? U bent als nieuwe eigenaar ook verantwoordelijk voor zijn achterstallige betalingen en er kan zelfs beslag gelegd worden
- Is er eventueel achterstallig onderhoud?;
- Heeft de SdP schulden? Als nieuwe eigenaar moet u hier aan mee betalen;
- Zijn er in de (nabije)toekomst nog grote uitgaven voor oa. nieuwe installaties of groot onderhoud te verwachten?
- Voldoet de SdP aan de wettelijke vereisten?(kan zeer kostbaar worden, indien dit niet het geval is);
- Zijn veranderingen en verbouwingen aan het onroerend goed allemaal legaal en is hiervoor de juiste toestemming verkregen? Wanneer dit niet het geval is kan de SdP u dwingen deze in oude staat te herstellen.
Zo op het eerste oog zie ik heel veel gelijkenissen met de Nederlandse VvE. Voor iedereen die meer wil weten van de SdP is wellicht het boek U en de Wet in Spanje, Het Spaans onroerend goed woordenboek of Juridische tips over wonen en werken in Spanje erg interessant.
Ik zit met de volgende vraag:
Wij bezitten een woning op een complex van 12 woningen in Spanje.
De woningen zijn van het type 2 onder 1 kap, het betreft dus geen appartementen.
Bij diverse woningen zijn de balcons een meter uitgebouwd waardoor er een groter terras ontstaat. Dit willen wij ook doen maar worden door de vve tegengehouden vanwege de afspraak ooit gemaakt, dat dit altijd per twee woningen moet gebeuren. Onze buren willen het niet, dus ontstaat er een spanningsveld. In hoeverre kan men mij verplichten deze verbouwing niet te doen? Vanzelfsprekend is het ons plan om e.e.a. in overleg met onze naaste buur te doen en daarbij rekening te houden met zijn eventuele wensen.
Beste George,
Een vervelende zaak en eentje die wel wat haken en ogen heeft. Als eerste is het mij niet duidelijk of de uitbouw van de balkons tijdens de bouw zijn uitgevoerd of dat deze later zijn aangebracht. Ook is het mij onduidelijk of deze woningen tot het zelfde complex behoren. Als dat zo is en de balkons zijn later uitgebouwd lijkt het mij dat ze jullie uitbouw niet tegen kunnen houden, maar dat is voor mij niet geheel duidelijk. Mocht het zo zijn dat de balkons niet legaal zijn aangebracht dan kun je de discussie natuurlijk omgooien en zeggen dat als jouw uitbouw niet goedgekeurd wordt de andere balkons ook verwijderd moeten worden.
Ik wil je adviseren om een Spaanse advocaat te zoeken die gespecialiseerd is in het SdP vraagstuk om je bij te staan. Verder kan het ook interessant zijn om de volgende boeken te lezen. U en de Wet in Spanje, Het Spaans onroerend goed woordenboek of Juridische tips over wonen en werken in Spanje zijn erg interessant en in de webshop van VvE Centraal verkrijgbaar.
Hoe kan een administrator in gebreken gesteld worden. Een minderheid van niet Spaanse eigenaren, ontvangen alleen Spaanse teksten en zeer gebrekkige agenda,s