5% in depot kan ook bij een VvE

Vanaf 1 november jl. beantwoordt Anne Vermeulen, advocaat bij Rijssenbeek Advocaten veel voorkomende vragen over het appartementsrecht.

De vraag die deze week behandeld wordt is:

Mag een eigenaar van een appartementsrecht gebruik maken van zijn recht 5% van de totale aanneemsom in te houden op de laatste termijn(en) en in depot te storten bij de notaris, wanneer zich bij oplevering gebreken voordoen aan de gemeenschappelijke gedeelten en zaken?

Ja, dat mag. De opdrachtgever is op grond van de wet gerechtigd 5% van de totale aanneemsom in depot te storten bij de notaris wanneer zich gebreken voordoen bij oplevering van het werk. Deze opschortingsbevoegdheid ziet zowel op gebreken aan de privé- als aan de gemeenschappelijke gedeelten en zaken. Dat de gemeenschappelijke gedeelten en zaken aan de VvE als vertegenwoordiger van de gezamenlijke eigenaars worden opgeleverd, doet daar niet aan af.

5% als pressiemiddel ook voor de eigenaar van een appartement

De 5% is bedoeld als een pressiemiddel voor de koper van een appartement. De mogelijkheden voor de opdrachtgever zouden ook aanzienlijk worden beperkt wanneer 5% slechts zou mogen worden ingehouden in het geval dit ziet op het privé-gedeelte behorende bij het appartementsrecht. Een groot deel van de het appartementsrecht bestaat immers uit gemeenschappelijke zaken. Denk daarbij onder meer aan de gevels, de daken, de kozijnen en de fundering. Doen zich aan die zaken gebreken voor, dan heeft de koper dus eveneens de mogelijkheid bij oplevering 5% van de totale aanneemsom bij de notaris in depot te storten. Dit is bovendien ook expliciet in de koop-/aanneminsovereenkomst opgenomen. De ondernemer verplicht zich daarbij immers het gebouw naar de eisen van goed en deugdelijk werk op te leveren. Daaronder worden dus ook de gemeenschappelijke gedeelten en zaken verstaan zodat de opschortingsbevoegdheid ook ziet op gebreken daaraan. In diverse uitspraken van de Raad van Arbitrage voor de Bouw is dit inmiddels ook bevestigd.

Depot vervalt automatisch na drie maanden.

Let wel, het in depot gestorte bedrag wordt op basis van de wet na drie maanden na oplevering door de notaris doorgestort aan de ondernemer tenzij de eigenaren anders aangeven. Zijn de gebreken na drie maanden dus nog niet verholpen dan dienen de individuele eigenaren de notaris te berichten dat het depot dient te worden gehandhaafd. Pas wanneer alle bij en na de oplevering geconstateerde gebreken zijn verholpen kan de ondernemer aanspraak maken op uitkering van de bij de notaris in depot gestorte bedragen. Omdat de VvE met de ondernemer geen koop-/aannemingsovereenkomst heeft gesloten zullen alle eigenaren die een bedrag in depot hebben gestort in beginsel de notaris apart moeten berichten indien zij het depot na drie maanden wensen te handhaven. Indien de VvE daartoe wordt gemachtigd kan zij dit tevens aan de notaris berichten namens de betreffende eigenaren.

Depot hoogte moet evenredig zijn

Tot slot dient men rekening te houden met het feit dat slechts een evenredig bedrag mag worden ingehouden. Dat wil zeggen een bedrag dat in redelijke verhouding staat tot de nog openstaande gebreken. Indien het totaal door de gezamenlijke eigenaren ingehouden bedrag niet meer in verhouding staat tot de gebreken kan de ondernemer de eigenaren voor de schade die daaruit voortvloeit aansprakelijk houden. Om te voorkomen dat zich een dergelijke situatie voordoet kan de VvE de ondernemer in dat geval verzoeken zekerheid te stellen ter hoogte van een bedrag dat wel in verhouding staat tot de nog openstaande gebreken.

Beroep tijdig

Van belang is dus tijdig een beroep te doen op de 5% regeling wanneer zich tijdens oplevering gebreken aan het privé-gedeelte dan wel de gemeenschappelijke zaken en gedeelten voordoen.