Op zoek naar kennis van VvE Zaken?

MeerjarenonderhoudplanMJOPNEN 2767Onderhoud

Het belang van goede conditiemeting volgens NEN 2767 voor de VvE

Na het bericht over het opstellen van een MJOP op basis van de NEN 2767 normering kwamen een aantal vragen bij mij op. Ik heb de stoute schoenen weer aangetrokken en heb NEN gebeld om te informeren of ze aan VvE Centraal wilden uitleggen wat deze normering nu daadwerkelijk inhoud voor een eigenaar van een apartement.

Dit voorstel werd direct enthousiast ontvangen en Jolien van Lokven van NEN heeft deze kort en krachtige uitleg gegeven.

Inleiding

De afgelopen jaren heeft conditiemeting van onroerend goed volgens NEN 2767 zich pijlsnel ontwikkeld tot een nieuwe discipline in de wereld van beheer en onderhoud van gebouwen. Hoe wordt deze inspectie uitgevoerd en welke onderdelen worden geïnspecteerd? Hoe wordt vervolgens de conditie vastgesteld? Wat kunt u met de uitkomsten? En wat zijn nou eigenlijk de voordelen van conditiemeting volgens de norm? Allemaal vragen die in dit artikel worden beantwoord.

Wat is het?

Conditiemeting is een objectieve methodiek om de technische staat waarin een bouw- of installatiedeel zich bevindt vast te stellen. Het belangrijkste kenmerk van deze methode zit wellicht in het begin van deze definitie: de methode is objectief. Dit betekent dat als verschillende personen hetzelfde gebouw inspecteren volgens deze methode, zij tot dezelfde resultaten komen. Tevens zorgt het voor vergelijkbare resultaten: als verschillende gebouwen volgens dezelfde methode worden geïnspecteerd zijn de uitkomsten vergelijkbaar.

Hoe werkt het?

Een gebouw wordt volgens de norm opgedeeld in een aantal elementen, zoals vloeren, trappen, kozijnen, verlichtingsarmaturen en verwarmingsketels. Al deze elementen worden in de norm gedefinieerd. Voor elk van deze elementen wordt in de norm vervolgens een aantal mogelijk voorkomende gebreken gedefinieerd. Op basis van deze gebreken wordt voor elk element een conditie vastgesteld, welke wordt uitgedrukt in een cijfer. Hierbij is 1 de hoogste conditiescore (nieuw-staat) en 6 de laagste (einde van de levensduur). Naast het in beeld brengen van actuele technische staat van een gebouw, kunnen de uitkomsten van de conditiemeting op verschillende niveaus worden gebruikt als input voor o.a.:

  • Het op gang brengen en vergemakkelijken van de communicatie over de gewenste technische staat;
  • Het opstellen van een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) en activiteitenplan;
  • Het toewijzen van het onderhoudsbudget;
  • Het opstellen van resultaatgerichte onderhoudscontracten;

Hoe vertaalt men een gebrek naar een conditie?

Elk gebrek wordt beoordeeld op de ernst, de omvang en de intensiteit. Deze drie parameters leiden tot een bepaalde conditie voor het betreffende element.

  • De eerste parameter, de ernst, is de belangrijkste factor bij het beoordelen van een gebrek en wordt gekwalificeerd als ernstig, serieus of gering. In de standaard gebrekenlijsten in NEN 2767-2 wordt voor elk gedefinieerd gebrek gesteld welke ernst hieraan gekoppeld moet worden.
  • De parameter omvang van het gebrek wordt door de inspecteur bepaald als percentage van het gehele element en wordt uitgedrukt in een cijfer van 1 (incidenteel voorkomend) tot 5 (algemeen voorkomend).
  • Tot slot de parameter intensiteit. Deze wordt ingedeeld in drie klassen: 1 (beginstadium, nauwelijks waarneembaar), 2 (gevorderd stadium, duidelijk waarneembaar) en 3 (eindstadium, zeer duidelijk waarneembaar).

De uitkomsten van deze drie beoordelingen leiden volgens de norm automatisch tot een bepaalde conditiescore.

Van conditiemeting naar MJOP

Op basis van de conditiescore wordt bepaald op welk punt van de theoretische levensduur het element zich bevindt. Op basis van deze informatie kan vervolgens worden besloten of onderhoud, renovatie of vervanging noodzakelijk is. Het al dan niet uitvoeren van dergelijke onderhoudswerkzaamheden hangt af van de wensen van de gebouweigenaar of VvE en worden dus niet voorgeschreven in de norm.

De uitkomst van een conditiemeting is een lijst met de conditiescores van alle elementen. Het is vervolgens aan de gebouweigenaar of VvE om te bepalen welke acties aan deze conditiescores worden gekoppeld. Zo kan in het ene geval besloten worden dat alle elementen een conditie 3 moeten hebben en wordt dus bij conditie 4 actie ondernomen, terwijl in andere gevallen gewacht wordt tot conditie 5. Alle te nemen acties kunnen worden opgenomen in een MJOP. Door het opstellen van een MJOP, gebaseerd op NEN 2767, zijn onderhoudskosten vooraf inzichtelijker en is de kans kleiner dat men voor onverwachte uitgaven voor onderhoud komt te staan.

 

Kennis van VvE Zaken, direct in je mailbox!

4 reacties

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Wekelijkse NieuwbriefMeld u aan voor onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste nieuws!
  • Uw gegevens worden niet aan derden verstrekt.
  • Afmelden voor de nieuwsbrief is te allen tijde mogelijk.
Weten hoe het zit met die VvE?Dat kan met onze kennis van VvE Zaken

Krijg gratis onze laatste kennis direct als nieuwsbrief in je mailbox.

Of sluit je aan als lid en krijg toegang tot nog meer kennis om de waarde van je appartement te verhogen.