MeerjarenonderhoudplanMJOPNEN 2767OnderhoudVvE Zaken

Een Meer Jaren Onderhoud Plan (MJOP) voor uw VvE?

meer jaren onderhoud plan

Wat is een Meer Jaren Onderhoud Plan?

Een Meer Jaren Onderhoud Plan, in de regel afgekort tot MJOP of MOP,  is een methodiek waarbij de te verwachten onderhoudswerkzaamheden in tijd, geld en omvang worden zichtbaar gemaakt. Voor een bepaalde periode (meestal 10 of 15 jaar en kan oplopen tot 40 jaar) wordt voor alle onderhoudsgevoelige elementen van een gebouw vastgesteld wanneer, hoe vaak en welke onderhoudswerkzaamheden noodzakelijk zijn om de staat van onderhoud van dat gebouw op een bepaald gewenst niveau te houden of te krijgen. Een MJOP wordt opgesteld aan de hand van recente inspectiegegevens. Een MJOP is daarom een dynamisch document wat periodiek (elke 3jaar) dient te worden geactualiseerd.

5 redenen voor uw VvE om een MJOP op te stellen

  • Het planmatig onderhoud van een gebouw is vastgelegd.
  • Inzicht in de onderhoudswerkzaamheden en kosten.
  • Behoud van de gewenste kwaliteit van het gebouwen en functies.
  • Onverwachte extra kosten veroorzaakt door achterstallig onderhoud worden voorkomen.
  • Kans op ongewenste situaties ( storingen, lekkages,klachten en overlast) beperken

Hoe komt een MJOP tot stand?

Om een MJOP te kunnen opstellen worden allereerst alle beschikbare gegevens over het gebouw en onderhoudshistorie verzameld. Vervolgens wordt er door een bouwkundige een visuele inspectie uitgevoerd, waarbij wordt vastgesteld welke onderhoudsgevoelige elementen in het gebouw aanwezig zijn en wat de hoeveelheden zijn.  Van al deze elementen wordt de technische staat van de onderhoud beoordeeld. Indien deze inspectie volgens de methode NEN 2767 wordt uitgevoerd noemen we dit een conditiemeting, De inspectie wordt dan objectief en eenduidig gedaan door het element te controleren op (gestandaardiseerde) gebreken.

De ernst, omvang en intensiteit van de geconstateerde gebreken worden volgens een vaste methode beoordeeld. Elk element krijgt daarmee een conditiescore variërend van 1 (uitstekend) tot 6 (zeer slecht). Als een onderdeel niet visueel te beoordelen is omdat het element niet visueel verouderd wordt de conditie bepaald aan de hand van de (geschatte) leeftijd gerelateerd aan de theoretische levensduur van dat element.

Alle gebreken worden vervolgens ingedeeld op risico’s/ prioriteit waarbij onderscheid kan worden gemaakt tussen: veiligheid & gezondheid, functionaliteit & kosten, esthetica etc. Hierbij spelen de eisen van de eigenaar/ gebruiker en het beschikbare budget een belangrijke rol. Wat is de gewenste situatie, het programma van eisen?  Veel V.v.E vinden dit onderdeel echter lastig en in de praktijk wordt dit dus vaak door de opsteller van het MJOP bepaald.

Alle werkzaamheden nodig om de geconstateerde gebreken op te heffen krijgen een eenheidsprijs. Alle  planmatig uit te voeren onderhoudswerkzaamheden krijgen tevens een cyclus. Om de hoeveel jaar worden de werkzaamheden uitgevoerd en wat kost de uitvoering?  De prijzen zijn gebaseerd op landelijke gemiddelden afkomstig uit een eigen database of uit een algemene databestand zoals bijvoorbeeld Bouwkosten-online of Archidat.

Dan volgt pas het belangrijkste; De planning van de onderhoudsactiviteiten. Hierbij wordt gezocht naar de meest efficiënte en doelmatige planning van de werkzaamheden waarbij budget, prioriteiten en het gewenste onderhoudsniveau bepalend zijn. Dit is voor elk gebouw specifiek. Kosten kunnen worden bespaard door onderhoudswerkzaamheden te combineren waarbij bijvoorbeeld steigerkosten worden beperkt.  Als de planning gereed is duidelijk wanneer welke onderhoudswerkzaamheden worden uitgevoerd en hoeveel reservering hiervoor jaarlijks nodig is.

Van het MJOP wordt tot slot een duidelijk rapportage opgesteld waarin een conditiescore per bouwdeel, de geconstateerde gebreken en bevindingen(voorzien van foto’s), een planning voor het huidige jaar, een meerjarige begroting, een planning en een kapitalisatie helder inzichtelijk worden gemaakt.

Aandachtspunten

  • Laat een inspectie voor een MJOP altijd uitvoeren door een deskundige volgens de methode conditiemeting NEN 2767. Dit Waarborgt een eenduidige vastlegging van de huidige technische staat.
  • Spreek van te voren af welke onderdelen wel en welke onderdelen niet in het MJOP dienen te worden opgenomen. Bijvoorbeeld schuurtjes, kozijnen door bewoner/ eigenaar geplaatst, dakkapellen. Tuinafwerking, uitbouwen etc etc.
  • Is het plan duidelijk opgesteld?, Is het begrijpelijk en logisch? Kloppen de uitgangspunten?
  • Controleer een MJOP of laat deze nakijken door een deskundige. Is het gewenste niveau van onderhoud voldoende of misschien toch te hoog?, Is er voldoende budget voor het plan? Kunnen er werkzaamheden worden uitgesteld en wat zijn de risico’s hiervan? Laat het plan zo nodig aanpassen.
  • Is er in het MJOP rekening gehouden met zaken als; inflatiecorrectie, onvoorziene kosten, staartkosten, zijn de bedragen in- of exclusief btw ?

MJOP klaar! , en nu?

Indien een MJOP gereed is moet deze uiteraard worden goedgekeurd door de ledenvergadering van uw V.v.E. Vervolgens dienen de geplande onderhoudswerkzaamheden voor het komende jaar te worden vastgesteld en uitgevoerd.

Een duidelijke technische werkomschrijving van de uit te voeren werkzaamheden is noodzakelijk om eenduidige offertes te krijgen die met elkaar zijn te vergelijken. In deze Technische werkomschrijving wordt vastgelegd wat uitgevoerd moet worden en welke kwaliteit wordt verlangd.

Vraag met de werkomschrijving minimaal 3 offertes aan, Geef hierbij aan dat deze gespecificeerd dienen te worden aangeleverd, het liefst voorzien van een globale planning en vraag altijd referenties op.

Controleer en vergelijk de ontvangen offertes, zijn alle werkzaamheden opgenomen, wat zijn de  voorwaarden?, onduidelijkheden dienen opgehelderd te zijn voor opdrachtverlening!

Besteed het werk uit aan die partij die volgens u de beste prijs/kwaliteit verhouding heeft.

Indien er onvoldoende technische kennis binnen de V.v.E aanwezig is en of er is weinig tijd beschikbaar voor de aanbestedingsfase dan is het verstandig deze werkzaamheden uit te besteden aan een onafhankelijk en deskundige partij. Om  een goede kwaliteit van uit te voeren onderhoudswerkzaamheden te krijgen is tenslotte controle en toezicht op de uiteindelijke uitvoering onmisbaar.

Door ing. Marco Boesveld

 

 

Het laatste nieuws wekelijks in je mailbox!

5 reacties

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.