Kennis van VvE Zaken

ServicekostenWetboekWettelijke verplichtingen

Servicekosten van de VvE hoe zit dat nu precies?

Als eigenaar van een appartement betaal je eens per maand of periodiek servicekosten. Deze servicekosten worden gebruikt voor bijv. het onderhoud van het gebouw, schoonmaakkosten en collectieve verzekering. Ook moet je rekening houden met een bijdrage aan het reservefonds. Je beslist, samen met de andere eigenaars, over de hoogte van de servicekosten bij de jaarlijkse vaststelling van de begroting in de ledenvergadering. Het bestuur van de vereniging van eigenaars zorgt voor de inning en verrekening van de servicekosten.

Echter er komt nog best wel wat kijken bij  de servicekosten en het kan behoorlijk wat vragen oproepen. Zo ook deze week . De vraag bestond eigenlijk uit twee onderwerpen.

  • Waarom zijn servicekosten niet voor elke partij gelijk?
  • Mogen servicekosten van een huurwoning verschillen van een koopwoning?

In dit artikel zullen de elementen die van invloed zijn op de beantwoording van deze twee vragen behandelen.

Appartementsrecht

We beginnen bij het appartementsrecht vervolgens gaan we naar wat de verdeling van de servicekosten bepaald en als laatste wat kan een vereniging doen om hier aanpassingen in door te voeren. Als laatste zullen we ook stil staan bij wat aan een huurwoning doorbelast mag worden.

Het Appartementsrecht is vastgelegd in boek 5 van het burgerlijk wetboek titel 9. Hierin staan alle wettelijke bepalingen in die gerelateerd zijn aan het appartement. Een belangrijk document voor iedere eigenaar is de Akte van Splitsing en de tekening die hieraan gekoppeld  is. Hierin staat exact beschreven wat uw eigendom is en voor welk breukdeel u eigenaar bent van het totaal. In de splitsingsakte wordt verwezen naar het Modelreglement dat van toepassing is en in dat de kosten van dagelijksonderhoud en het aanleggen van een reserve naar een breukdeel verrekend dienen te worden.

Vaak zien we dat voor het berekenen van het breukdeel gekeken wordt naar oppervlakte van elke individuele eigenaar en dat op basis van deze verdeelsleutel de maandelijkse servicekosten (ookwel voorschotbijdragen genoemd) worden berekend. Dit hoeft echter niet het geval te zijn. Zo is het in mijn geval zo dat de verdeling wordt gedaan op basis van de eenheid. Dus eigenaar krijgt een gelijk deel doorbelast van de service kosten en voor het opbouwen van de reserves.



Voor de definitie van breukdelen wil ik tevens verwijzen naar BW5 art.13:

1.De aandelen die door splitsing in appartementsrechten ontstaan, zijn gelijk, tenzij bij akte van splitsing een andere verhouding is bepaald.
2.In de schulden en kosten die ingevolge de wet of het reglement voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaars komen, moeten zij onderling en jegens de vereniging van eigenaars voor elk appartementsrecht een gelijk deel bijdragen, tenzij daarvoor bij het reglement een andere verhouding is bepaald.
3.Indien de appartementseigenaars voor een in het vorige lid genoemde schuld jegens de schuldeisers gezamenlijk aansprakelijk zijn en de verschuldigde prestatie deelbaar is, zijn zij ieder verbonden voor een deel, in de verhouding bedoeld in het vorige lid.
4.Indien de appartementseigenaars voor een in lid 2 genoemde schuld gezamenlijk aansprakelijk zijn, is de vereniging voor die schuld hoofdelijk verbonden.
5.Voor de schulden der vereniging zijn zij die appartementseigenaar waren ten tijde van het ontstaan van de schuld, met de vereniging hoofdelijk verbonden, en wel, indien de prestatie deelbaar is, ieder voor een deel in de verhouding bedoeld in lid 2.

Hoe wordt de hoogte van de servicekosten vastgesteld en zijn er verschillen per modelreglement?

Tijdens de jaarvergadering wordt door de vereniging bepaald wat de servicekosten voor het komende jaar worden. Wat er allemaal in de servicekosten opgenomen wordt is niet bij wet vastgelegd. Als vereniging kan hiervan afgeweken worden. Het is echter wel aan te raden om bij het vaststellen van deze bijdrage niet alleen de daadwerkelijke kosten van energie, water en verzekeringen op te nemen, maar ook om bijdragen op te nemen voor het opbouwen van de reserves die nu verplicht zijn.

In de verschillende Modelreglementen staat het volgende vermeld.

1973: Met ingang van een nader in de akte te bepalen datum zal door de eigenaars ten behoeve van de vereniging bij wijze van voorschot-bijdragen maandelijks aan de administrateur worden overgemaakt een/twaalfde gedeelte van hun na te vermelden aanslag in het onder 1 bedoelde bedrag, bij welk bedrag gevoegd wordt een/twaalfde gedeelte van het bedrag dat de eigenaars uit hoofde van de in artikel 37 lid 7 bedoelde omslag verschuldigd zijn, alsmede een in de akte te bepalen percentage van het totale bedrag van de begroting zulks tot het vormen van het reservefonds, hierna in artikel 31 omschreven.

1983/1992: Bij het vaststellen van de begroting bepaalt de vergadering tevens het bedrag, dat bij wijze van voorschotbijdragen door de eigenaars verschuldigd is, alsmede het aandeel van iedere eigenaar daarin, vastgesteld met inachtneming van de verhouding als is bepaald in artikel 2 derde lid.

2006: De begroting wordt vastgesteld door de vergadering. Bij het vaststellen van de begroting bepaalt de vergadering tevens het bedrag dat bij wijze van voorschotbijdragen door de eigenaars verschuldigd is, alsmede het aandeel van iedere eigenaar daarin, vastgesteld met inachtneming van de verhouding als is bepaald in artikel 8 tweede lid.

Wanneer dienen de servicekosten overgemaakt te zijn?

Tevens staat ook in de modelreglementen vermeld wanneer de betalingen verricht moeten zijn

1973: Met ingang van een nader in de akte te bepalen datum zal door de eigenaars ten behoeve van de vereniging bij wijze van voorschot-bijdragen maandelijks aan de administrateur worden overgemaakt

1983/1992: De eigenaars zijn verplicht met ingang van een door het bestuur te bepalen datum maandelijks één/twaalfde van het bedoelde aandeel aan de vereniging te voldoen.

2006: De eigenaars zijn verplicht met ingang van de eerste maand van het desbetreffende boekjaar maandelijks bij vooruitbetaling één/twaalfde van het bedoelde aandeel aan de vereniging te voldoen, tenzij de vergadering anders besluit. De betaling van de verschuldigde voorschotbijdrage kan niet worden verrekend of opgeschort in verband met een (vermeende) vordering op de vereniging of de gezamenlijke eigenaars. Zolang door de vergadering niet de voorschotbijdrage voor een boekjaar is vastgesteld, moetende eigenaars de laatstelijk vastgestelde voorschotbijdragen voldoen. Deze voorschotbijdragen worden verrekend met de door de vergadering krachtens het tweedelidvan dit artikel vastgestelde voorschotbijdragen. Een overschot zal aan de eigenaars worden gerestitueerd, een tekort dient binnen één maand te worden aangezuiverd.

Niet tevreden over de verdeling van de kosten wat nu?

Het kan zijn dat u als vereniging niet tevreden bent over de manier waarop de servicekosten berekend worden. Ook hierin voorziet de wet met mogelijkheden. U heeft de mogelijkheid om de akte van splitsing waarin de breukdelen zijn opgenomen aan te passen. U moet echter wel voldoen aan de eisen die gesteld zijn in de betreffende artikelen. Wanneer u dit niet doet, dan kan het besluit voor aanpassing ongedaan gemaakt worden (zie artikel Nietigheid en vernietigbaarheid van besluiten).

Het begint allemaal met het uitroepen van een vergadering waarbij u rekening houdt met een termijn van ten minste 15 dagen. Vervolgens moeten er voldoende stemmen aanwezig te zijn om een dergelijk besluit te mogen nemen. Als hieraan voldaan is en de stemming is positief geweest, dan dient u deze wijziging in de akte van splitsing per notariële akte vast te laten leggen en in te schrijven.

U kunt de exacte bepalingen voor een wijziging/opheffing akte van splitsing nalezen in artikel 139 tot en met artikel 147 in boek 5

Servicekosten voor de huurder

Dan hebben we het laatste punt en dat zijn de servicekosten die van toepassing zijn op huurders van een appartement. De huurder heeft een overeenkomst met de eigenaar van het appartement. Echter de Verhuurder mag niet zomaar al zijn servicekosten zomaar  een op een doorbelasten. De kosten die doorbelast gaan worden moeten als eerste in de huurovereenkomst zijn opgenomen. Kosten die aan de huurder mogen worden doorberekend zijn die kosten die direct gerelateerd zijn aan het gebruik. De verhuurder mag geen winst maken op de doorbelaste service kosten. Hierbij valt te denken aan:

  • Schoonmaakkosten van gemeenschappelijke ruimten
  • Kosten voor ontstopping van afvoer en goten,
  • Vegen van schoorstenen en afvoerkanalen
  • Glasbewaseming
  • Onderhoud van CV en boiler

Kosten die een verhuurder niet mag doorbelasten zijn de wettelijke kosten die behoren bij het eigendom. Daarnaast mogen bepaalde kosten die in de servicekosten worden opgenomen niet worden doorbelast. Een aantal voorbeelden zijn:

  • onderhoud aan het complex, bv de liftinstallatie,  automatische deuren, verlichtingsinstallaties, blus- en drinkwaterinstallaties,
  • reparaties aan de gemeenschappelijke voorzieningen, bestrating, schade door vernieling in de gemeenschappelijke ruimten,
  • OZB ,
  • rioolrecht,
  • opstalverzekering,
  • administratiekosten voor zover van toepassing op het beheer van de woonruimten,
  • Alle bepalingen die vallen onder het Bouwbesluit, Bouwverordening en de Bouwvergunning vallen onder de kosten van de verhuurder. Als bijvoorbeeld in de Bouwvergunning is omschreven dat brandblussers aanwezig moeten zijn, dan mogen de kosten hiervoor niet worden doorberekend aan de huurders.

 

Meer over de maandelijkse bijdrage van de VvE

Gerelateerde artikelen
FinancieelServicekosten

Servicekosten woonruimte: Kan de VvE-bijdrage worden doorbelast aan de huurder?

VerhurenVvE Rechtspraak - Geldzaken

VvE Rechtspraak: Geschil over hoogte servicekosten

VvE Rechtspraak - Splitsingsreglement

VvE rechtspraak: Uitleg akte van Splitsing

JurisprudentieVvE Rechtspraak - Geldzaken

Jurisprudentie: Is het verkeerd opgeven van hoogte maandelijkse servicekosten dwaling?

Het laatste nieuws wekelijks in je mailbox!

77 reacties

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.