Nieuws

Gemeentelijk ingrijpen bij VvE voorkomt achterstallig onderhoud

Met ingang van 1 juli 2011 krijgen gemeenten nieuwe mogelijkheden om preventief in te grijpen in VvE’s om achterstallig onderhoud te voorkomen. De wettelijke regeling voor appartementsrechten (BW) en de Woningwet worden hiervoor op onderdelen aangepast. In deze bijdrage worden de belangrijkste wijzigingen van de nieuwe wet besproken en daarbij enkele kanttekeningen geplaatst.

Vaak blijkt het gebrek aan onderhoud aan appartementen veroorzaakt te worden door het feit dat de vereniging van eigenaren van het desbetreffende appartementencomplex een slapend bestaan leidt: er worden geen jaarlijkse vergaderingen gehouden, er is geen reservefonds en er worden geen servicekosten geïnd voor onderhoud e.d. Reden daarvoor is dat deze slapende verenigingen van eigenaren veelal klein zijn en slecht op de hoogte van de geldende regelingen met betrekking tot verenigingen van eigenaren. Een gebrek aan onderhoud van appartementen kan vervolgens leiden tot achteruitgang van buurten en wijken.

Al in 2007 kondigde toenmalig minister Vogelaar, als onderdeel van haar actieplan voor de 40 zgn. “krachtwijken”,  aan dat zij door middel van een wetswijziging gemeenten de mogelijkheid wilde geven om eerder te kunnen ingrijpen bij dergelijke slapende VvE’s. Onlangs is deze wet – ondanks de nodige kritiek en twijfel – door de Eerste kamer geloodst.

[ad#Blog]

De nieuwe wet, die per 1 juli 2011 in werking treedt, biedt gemeenten enkele nieuwe privaatrechtelijke instrumenten in aanvulling op de bestaande bestuursrechtelijke maatregelen die bij een schending van de Woningwet kunnen worden ingezet. Aan de Woningwet ligt de gedachte ten grondslag dat moet worden voorkomen dat woningen zodanig achterstallig onderhoud gaan vertonen dat de veiligheid en de gezondheid in het geding komen. Ingeval van een schending van de Woningwet kan de gemeente met bestuursrechtelijke maatregelen optreden tegen de desbetreffende eigenaars. Dat betekent dat publiekrechtelijk kan worden ingegrepen wanneer een woning in zeer slechte staat verkeert.

Uitgangspunt van de nieuwe wet is dat de vereniging van eigenaars in beginsel zelf verantwoordelijk blijft voor de besluitvorming over het onderhoud van de algemene ruimtes maar dat de gemeente in staat is om die besluitvorming te stimuleren. De gemeente kan de vergadering van eigenaars bijeenroepen, de vergadering bijwonen en voorstellen doen over een beperkt aantal onderwerpen die verband houden met het onderhoud.

Voorts krijgt de gemeente de mogelijkheid om de rechter machtiging te verzoeken voor het geval een appartementseigenaar geen medewerking of toestemming verleent tot het verrichten van een feitelijke handeling, zoals het plegen van onderhoud. Het college van burgemeester en wethouders (hierna: het college) krijgt de bevoegdheid om in gebieden waar de leefbaarheid onder druk staat een VvE te verplichten tot het laten opstellen en – in voorkomend geval – uitvoeren van een onderhoudsplan. Op die manier kan de gemeente eerder in de tijd optreden, dat wil zeggen voordat daadwerkelijk sprake is van een schending van de Woningwet.

De nieuwe maatregelen hebben daarmee een preventief karakter. Door via de vereniging van eigenaars in gesprek te treden met de bewoners en voorstellen te doen, kan de meerderheid van de leden van een vereniging van eigenaars worden overtuigd van de noodzaak om tot onderhoud over te gaan, aldus de wetgever. Daarbij zijn zowel de eigenaars als de gemeente gebaat. Tijdig onderhoud kan voorkomen dat de directe leefomgeving van de eigenaars en het aanzicht van de straat verloederen.

Op zichzelf is het een mooie gedachte dat de gemeentelijke interventie naar voren wordt gehaald doordat de gemeente eerder in de tijd op grond van het Burgerlijk Wetboek kan optreden in plaats van af te moeten wachten tot sprake is van een schending van de Woningwet. Het belangrijkste obstakel zal in de praktijk echter toch de financiering van onderhoud blijven. Het gaat hier immers over appartementencomplexen in achterstandsbuurten (de ‘Vogelaar-wijken’). De eigenaren in deze buurten hebben veelal gewoonweg niet het geld om in achterstallig onderhoud te investeren. De gemeente zal dan toch weer moeten terugvallen op de reeds bestaande mogelijkheden tot publiekrechtelijk ingrijpen krachtens de Woningwet.

[ad#Blog]

Een laatste vermeldenswaardige wijziging in het appartementsrechts als gevolg van de nieuwe wet is de bepaling dat geen meerjarige contracten voor onderhoud mogen worden aangegaan zolang niet twee derde deel van de appartementen is overgedragen onmiddellijk na oprichting van de vereniging van eigenaars. Hiermee wordt voorkomen dat de ontwikkelaar of oorspronkelijke eigenaar langjarige verplichtingen aangaat, in een stadium waarin een groot deel van de toekomstige eigenaren nog niet bekend is. Dit zou de facto kunnen leiden tot vormen van gedwongen winkelnering. Het aangaan van contracten van maximaal één jaar geldt met ingang van 1 juli 2011 voor nieuw opgerichte verenigingen van eigenaars.

Door: Leon Burgersdijk (nieuwsbrief voorjaar 2011)

Bron: SixAdvocaten

 

Over de auteur

Het algemene redactie account van VvE Centraal. De redactie van VvE Centraal streeft een open communicatieplatform na die significant bijdraagt aan de kennisverbetering rondom het thema Vereniging van Eigenaars.. VvE Centraal heeft contacten binnen bestuurders, professionele beheerders en dienstverleners voor een VvE in Nederland.. Toch opereert VvE Centraal geheel zelfstandig en bewaken wij de transparantie van berichtgeving zonder daarin gehinderd te worden door belangen van derden. VvE Centraal is een onafhankelijk en openbaar podium voor alle partijen die geïnteresseerd zijn in de Vereniging van Eigenaars..
    Het laatste nieuws wekelijks in je mailbox!

    Geef een reactie

    Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

    Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.